【來論】「明日大嶼」規劃完整社區 發展棕地效益難以比較

本港房屋與土地政策是特區政府工作的重中之重，縱然政府着力多管齊下增加兩者供應，亦難以追上市民和市場的需求。為求紓解香港的住屋困局及打通窒礙經濟發展的樽頸，香港專業及資深行政人員協會（專資會）支持立法會通過「明日大嶼」前期研究撥款，期望特區政府盡早開展相關的初期研究，朝着解決香港民生及發展經濟的方向跨出第一步。

社會有部分意見指開發棕地只需三百三十三億元，遠低於填海工程造價逾六千億元，更具經濟成本效益，令公眾覺得開發棕地和建造人工島是「二揀一」的選項。發展局局長日前已向立法會指出，以每平方米計算，人工島的填海成本與發展棕地或新市鎮時，收回私人農地的補償金其實相若。專資會認為，棕地與人工島兩者都有必要，將兩個選項單憑總開發成本高低定取捨並不恰當，亦不夠全面。

有關政府現時應專注發展棕地，無必要花錢研究人工島可行性的說法，既低估了回收棕地的難度，亦忽略了填海造地能創造完整社區的更大效益。香港的棕地絕大部分並非閒置而是用作物流、車輛維修、環保回收、重型器材及物料倉庫等用途，這些商業活動均有其經濟功能及繼續存在的必要，難以單憑建屋需要引用法例將其所在的土地收回。再者，收地涉及清拆、補償及覓地安置有意繼續營運的商戶，成本其實並不如想像中低。更重要但反對人工島論者避而不談的，是發展棕地不能如在中部水域填海造地般將土地完整和戰略性地規劃發展，為香港帶來更大經濟及經濟以外的效益。

為了香港的長遠持續發展，大面積填海是不二法門。在城市規劃方面，棕地及其他土地選項只能提供分散、較小面積和受制於毗鄰已發展的土地，要優化附近的基建支持新增人口需要殊不容易，發展後或未能為社區提供理想的生活配套。相反「明日大嶼」完成後能一次性創造大面積的「綠」地，猶如白紙一張，讓政府透過公眾參與，規劃出一個完整的新都會，並藉着其優越地理位置和相關新建運輸網絡，連接其他發展較成熟地區，紓緩後者所承受的各種壓力，提高香港人，特別是基層市民的生活質素。這些造福市民但難以量化的效益實非開發零碎土地項目、加大發展密度、或改變現有土地用途可比擬。

香港由一條小漁村，發展成今天全球其中一個國際大都會，填海造地一直都是土地供應的重要來源。現時本港九個新市鎮中，其中六個即荃灣、沙田、屯門、大埔、將軍澳和東涌，均需不同程度的填海造地才能建成，對解決市民住屋問題起關鍵作用。當年拓建新市鎮時，香港人口和經濟發展對土地供應的壓力比今天小尚且要填海，何以今天香港面對更沉重的壓力，反而招來反對填海建人工島？

填海而來的土地，不僅提供居住用地，亦有用作商業及社區設施發展。中環、灣仔及西九龍臨海的土地，均從填海得來。其他維港以外的填海工程亦提供了重要基建設施的用地，包括葵涌貨櫃碼頭、香港國際機場、港鐵修車廠，有助香港發展成國際金融、貿易、和物流樞紐，締造創業和就業機會。

過去社會已磋跎了不少時日爭論，甚至以法律挑戰政府各項增加土地供應計畫，其間土地和房屋供應不足的嚴重性卻與日俱增。可能有意見認為香港中長期房屋需求被高估，人工島這個中長期土地供應來源毋須操之過急，但這看法有違社會認同政府應建立土地儲備的主流意見。今天房屋及土地短缺困局，皆源自過往政府「見步行步」的政策。故此專資會認為不論短、中或長期土地及房屋措施，政府都必須盡快同時推行。發展棕地固然重要，但不能取代「明日大嶼」這個促進香港未來發展的戰略性計畫。專資會希望市民明白是項計畫對於香港的未來發展至關重要，未來共同支持該項計畫的各項研究工作，為未來下一代能安居樂業努力。

劉勵超 SBS

地政總署前署長、

香港專業及資深行政人員協會「明日大嶼」專責小組成員