【來論】綠色環保建築與發展可並存

政府為鼓勵綠色環保建築，於二○○一年通過屋宇署、規劃署及地政署推出聯合作業指引。主要引入一系列環保設施，例如環保露台、工作平台、加闊走廊及電梯大堂、康樂設施等等。而這些設施可豁免總樓面面積之內 （俗稱「發水面積」）。

由於「發水面積」無限制，「屏風樓」、「蛋糕樓」、「面壁樓」的設計不斷出現，一直受到詬病。因此，政府於二○一一年便將寬免上限定為總樓面面積的一成，且停車場須放於地庫才可獲豁免面積，並與《可持續建築設計指引》「指引」掛鈎。

若發展商要獲得額外一成的樓面面積，除要獲得「綠建環評」（BEAM Plus） 認證外，根據「指引」，還須符合三大建築設計元素：（一）建築物間距、（二）樓宇綠化覆蓋率、（三）樓宇向後退入。

其中樓宇向後退入的要求，即建築物與街道中心點，最少有七點五米的距離。若不足便須向後移。這對位於巿區面積較少，以及「面長但窄」的地盤，往往很難達到要求。加上市區地鋪價值不菲，旺區更可能高達十數萬。因此發展商計數後，很多時都不願犧牲商鋪面積，去換取一成住宅樓面面積。故此建議政府對少過一定面積的地盤，可豁免向後移的要求，或將樓宇與街道中心距離的要求降低至五點五米（一條行車線連行人路的寬度）。

《土地及建設諮詢委員會》最近亦就環保建築的總樓面面積寬免作出檢討。主要提到建議維持現時一成上限寬免，但必須獲得指定級別的「綠建環評」，才可申請寬免。如項目只得較低級別，則須證明其符合一項或以上的新特定標準，例如綠化應用、長者友善設施和室內自然通風等。

新加建議都能進一步加強及改善綠色環保建築。可是這對發展商來說無疑涉及額外成本。正如前文所講，若吸引不大，財務不可行，發展商其實可選擇不申請一成樓面寬免。事實根據屋宇署於二○一七年發表的《可持續發展報告》，全年接獲二百三十六份建議書，但只有一百二十六份有申請總樓面面積寬免（佔總數五成三）。因而這對政策的本義，希望可透過誘因驅使發展商興建綠色環保樓宇，以改善環境，便有相違。

總括來說，要取得環保建築與發展可行的共贏，政府及業界須努力磋商，研究每項細節的利弊，以達到平衡各方利益的更好方案。

郭偉恩（仲量聯行估價部資深董事）