星島日報

【來論】建立社區土地信託 增建民間社會房屋

2020-09-06 00:00
  社聯的社會房屋共享計畫已推行近三年,而全港首個組合社會房屋項目「南昌220」早前亦已竣工及入伙。過渡性社會房屋的發展已漸見雛形,除政府以短期租約出租政府土地外,不少私人發展商亦有捐地或借地予非政府機構發展社會房屋,同時誘發不同機構爭相學習興建社會房屋,但當中亦有不少困難。民間如何通過政府的支持及房企之間的分工,更有效率地增建可負擔房屋,大可借鏡外地的經驗,例如比利時及加拿大的社區土地信託。

  增加可負擔房屋一直是歐美發達國家其中一個重要目標。除政府建房外,她們亦鼓勵民間機構成立社區土地信託,管理土地及增加可負擔房屋。社區土地信託顧名思義就是由跨界別的社區代表組成信託,管有土地,並制定目標及機制,持續提供社會住宅與配套設施。時至今天,這種非牟利的土地信託已廣泛應用在不同歐美城市,發展出獨特的第三部門房屋供應模式。

  比利時首都布魯塞爾就是其中一個例子,在缺乏公營房屋的背景下,有六成居民只能租樓,當樓價及租金飆升,社會房屋的供應又緩慢,民間機構便在二○○八年一次的合作社房屋會議上發現社區土地信託的概念,並自發與政府官員一同前往美國伯靈頓市(Burlington)考察,參考獲聯合國頒獎,全美最大規模的Champlain Housing Trust。由於官民都十分欣賞社區土地信託模式,十五間社會房企在二○一○年簽署約章成立社區土地信託平台,地區政府亦開展可行性研究,最後在二○一二立法,將平台發展成布魯塞爾社區土地信託。

  由於得到政府所成立的房屋基金之資助,布魯塞爾社區土地信託有能力收購市區閒置用地,以及其他在市區更新計畫下的政府土地,以釋放他們的使用價值,政府亦會協助她向發展商買地。在政府資助下,居民以入息不高於三成的低息貸款購入單位,供二十五年,居住年期達五十年;若居民日後出售單位,他們能全數取回成本外,還可獲得物業升值的二成五,讓他們可於私人市場置業;而物業升值的小部分(百分之六)會用於信託的日常營運,其餘則於下一次出售的價格中扣除,確保物業售價低於市價,持續協助當區的低收入家庭置業。此外它亦會聯繫大學,社企等組織推動居民參與,為居民建立鄰舍網絡。

  同樣,在加拿大的溫哥華也發展社會土地信託,原因都是因為市場過度受私人發展項目主導,最終樓價與收入脫節,令許多市民面對住屋困難。當時市政府意識到問題的嚴重性,決定成立專責小組,以象徵式租金及長期契約租出六塊土地興建社會房屋及合作社房屋,亦促成社會房企聯合起來,利用土地信託的模式向政府申請使用其中幾塊土地。溫哥華社區土地信託專門管理土地和興建社會房屋,而聯盟內的房企則負責編配房屋及向居民提供服務,分工合作,加快供應。

  不同於布魯塞爾,溫哥華的社區土地信託主要發展可負擔的出租房屋,並利用盈利較高的項目補貼資助項目,以維持整體財政的可持續性。信託在不同地點提供不同類型的可負擔房屋,有些項目的租金水平可低至市值二成三,適合貧窮家庭居住,亦有些項目的租金水平稍高,對象是中等收入住戶。由於地契租期較長,項目可作長遠營運,在扣除營運成本及償還貸款後,信託平台可將盈利用於開展新的項目,或向租戶減租。

  社區土地信託是一種由民間主導的社房發展機制。比利時及加拿大是其中一個有發展「社區土地」的國家,通過跨界別非牟利機構吸納土地,以信託理念推動項目的發展,增加多類型社會房屋的選擇。在發展項目期間,不同持份者可參與規劃及設計,期望所發展的房屋能夠建立小社區,滿足居民需要。

  香港也應參考這種模式,民間決心,社會房企在房屋供應上的分工,以及政府的積極配合,均是增建可負擔房屋的關鍵因素。

  陳子晴

  香港社會服務聯會

  社會房屋共享計畫 項目主任

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