電動車流行 充電車位投資潛力看高一綫│專家分析「輕資產」市況

疫情緩和配合全面通關，本港樓市逐步復甦，加上早前政府放寬非住宅類別印花稅門檻至300萬元，刺激了本地車位成交。對比物業，車位銀碼相對較細，而且易於管理及回報穩定，成為了容易「上車」輕資產項目。因應電動車日趨普及化，地產界人士認同，現有或可獨立裝設充電椿的車位，升值潛力可看高一綫。   

充電車位成趨勢

資深投資者潘達恒指出，本港現有約59萬個私家車車位，數字上足夠應付全港約57萬輛已登記私家車（截至2022年底數字），但實際所見，部分住宅地區車位供求嚴重失衡，以將軍澳和啟德一帶的新發展區為例，車位出奇地少，甚至出現12輛車爭1個車位現象，令車位每月租金高達5千元或以上。

不過，車位銀碼始終較細，遂成新興的「輕資產」投資工具，潘達恒說：「投資講求厘數﹙回報率），所以要在合適時機買合適種類。現時港島區車位售價介乎200至300萬元，九龍區如觀塘約值150至160萬元，新界區則100萬元內有交易。」他補充，購買車位與置業程序相若，按揭一般可借四成，基本開支包括印花稅、代理佣金及律師費（成交價1%或最低收費約一萬元），而經代理中介成交可避免因面積、公契條款、業權等問題產生爭議，對買賣雙方均有保障。

●中原（工商舖）董事總經理潘志明指放寬印花稅門檻增投資車位意欲，近年不少大手買入停車位或停車場作收租物業的投資者，翻新物業時都會增設充電裝置迎接未來需求。

●車位標準面積是2.5 x 5米，停車場整體環境及配套均會影響其價值，面積愈大當然愈貴。

●買家要留意車場高度限制，車位會否受柱位或渠管阻礙而難於停泊、上空有沒有喉管和失修漏水等問題。

●資深投資者潘達恒認為，買家購入車位前宜實地視察狀況及了解車場環境。若從投資角度出發更要掌握區內車位供求。

●部份車位未必適合裝設充電配套，可能影響日後價值。

●不少屋苑申請了政府資助建設基礎充電配套計劃，但充電Wall Box須由業主自費安裝或租賃，不少公司有提供一條龍服務。

不管自用或投資，買家事前宜實地視察及駕車試泊以掌握實況，容易停泊、面積大車位價值自然更高。潘達恒認為新界或九龍二、三綫地區不乏優質車位選擇，但建議投資前應多做功課，參考成交資料及供求狀況，以衡量回報率。舉例馬鞍山大型屋苑的私家車位，開價不過100萬元，可放租2,500元，成功租出年回報率3厘。他補充，電動車普及，相信用家對具備充電設施的車位需求將與日俱增，惟現階段未算明顯。不過，若車位本身擁有或可裝置充電椿，投資價值與升值潛力必定看俏。

降印花稅增投資意欲

中原（工商鋪）董事總經理潘志明表示，本港可供買賣的車位大致分為：連住宅一併購入、可獨立買賣、寫字樓及工廈泊位、貨車專用泊位等。近期物業投資氣氛轉好，惜「買磚頭」價格高昂，高低波動非人人能承受。相反，車位總價低、具升值能力、二手市場較活躍、租金回報有保障，都持續受用家及投資者青睞。「甲級商廈車位供應少，曾有車位高見市值600萬元，故有以公司名義買入及持有車位，供高管使用或作投資項目。」

潘志明提及，放寬印花稅，門檻由1.5%降至100元，也令投資車位的意欲提升；市值300萬元車位原繳4.5萬元稅款，現只收取100元，入市誘因大增。他續說，一個200萬元車位以4,000元租出，每年回報收益兩厘多，可同步博取升值回報。樓市即使回調，車位跌幅普遍在一成以內，而供應量向來較少的商廈和工廈車位，投資價值更勝一籌。回報率高與低，從來取決於供求，電動車日趨普及，具備充電設施的車位需求也會隨之上升，身為電動車用家的潘志明認同，現時是合適時機去思考這個課題。「不管是發展商、大業主、物管公司或私人屋苑業戶，都可設法為車位增值以對應未來所需，並同時令物業價值及付租能力相應提升。」