公务员买楼收租预备退休 斥660万买蓝田海景新盘 「长线持有唔太悲观」|专家验砖头

2025-01-11 06:00
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      公务员买楼收租预备退休 斥660万买蓝田海景新盘 「长线持有唔太悲观」|专家验砖头
      公务员买楼收租预备退休 斥660万买蓝田海景新盘 「长线持有唔太悲观」|专家验砖头

      蓝田区已经多年来没有新供应推出,附近一些大型屋苑例如丽港城、汇景花园楼龄都已经超过30年。会德丰旗下KOKO HILLS系列于2020年开价时,就是主打区内廿多年后首个全新大型屋苑。今次《专家验砖头 》主角KOKO MARE业主陈生(化名),他看中区内大型新盘供应少,决定买楼收租,目标吸引九龙湾及港岛区一带的单身租楼族。验楼方面,虽然单位整体获得逾80分不俗分数,但其中一个玻璃组件需要整个更换,复杂程度让验楼师直呼相当麻烦!

      睇中蓝田一房租盘少 

      会德丰旗下KOKO HILLS系列于2020年开价时,就是主打区内廿多年后首个全新大型屋苑。
      会德丰旗下KOKO HILLS系列于2020年开价时,就是主打区内廿多年后首个全新大型屋苑。
      今次《专家验砖头 》主角KOKO MARE业主陈生(化名),他看中区内大型新盘供应少,决定买楼收租,目标吸引九龙湾及港岛区一带的单身租楼族。
      今次《专家验砖头 》主角KOKO MARE业主陈生(化名),他看中区内大型新盘供应少,决定买楼收租,目标吸引九龙湾及港岛区一带的单身租楼族。
      除了楼价充满变数,现时单位望海的开扬景观亦随时有变,皆因屋苑被「前茶果岭高岭土矿场」地盘包围。
      除了楼价充满变数,现时单位望海的开扬景观亦随时有变,皆因屋苑被「前茶果岭高岭土矿场」地盘包围。
      该地盘日后计划兴建2,250个公营房屋,容纳6,400人口,最快2027年才完工。
      该地盘日后计划兴建2,250个公营房屋,容纳6,400人口,最快2027年才完工。
      单位为316方尺一房户,楼价662万元,尺价2万元。
      单位为316方尺一房户,楼价662万元,尺价2万元。

      陈生是位公务员,太太则在私人企业上班,二人家住大围。由于距离退休日子不足10年,加上现时手上有一笔积蓄,遂与太太商量,想买多层楼收租投资,每月自制一笔被动收入。他表示,如果将来楼市畅旺,放售物业会获得利润,也会是考虑之一。

      考虑到蓝田区私人物业大多是楼龄大的屋苑,新楼欠奉,而且一房户供应比较少,距离蓝田站也是10分钟步行距离,「本身油塘呢个位置,我哋觉得有机会吸引到九龙湾或者港岛东个边一啲单身白领,同埋呢到环境都清幽,我相信住落都舒服」。说到买楼收租,不少投资者都会想到入手启德一带,不过陈生坦言没有特别考虑该区,因为那边供应已经非常多,租盘太多选择,竞争相当激烈。相较之下,蓝田这区租盘供应较少,尤其一房选择更是不多。

      预估楼市拾级而上

      陈生终于出手,在2023年4月买入KOKO HILLS系列之一KOKO MARE,一个316方尺一房单位,楼价662万元,尺价2万元。二人付4成首期约264万元,选择即时供款,如果放租计算,参考市场租金,同类型租盘叫价$17,500至18,500,租金回报约2.6厘。陈生指当时经济状况许可,手头上预算充裕,所以才会做这个决定,供得亦不太辛苦。不过,减息周期在2024年9月才展开,比陈生预计来得较迟。

      楼市近年逐步回调,即使政府在去年全面撤辣,但2024年全年楼价跌7%,较2021年高峰期更是跌近3成,陈生表示,在做买楼决定时已看到楼市放缓,不是特别明朗,短期楼市有机会继续下行,但相信楼市在减息配合下,情况逐步改善。「长远嚟睇唔会好担心,会拣收住租先,长远买卖楼市方面,都系有机会拾级而上。唔需要太过悲观,我哋都睇长线少少,打算长期持有。」

      前方地盘起公屋 景观随时有变

      除了楼价充满变数,现时单位望海的开扬景观亦随时有变,皆因屋苑被「前茶果岭高岭土矿场」地盘包围。该地盘日后计划兴建2,250个公营房屋,容纳6,400人口,最快2027年才完工。陈生当初买楼时候已知悉新盘前方有大地盘,未来会有公营房屋发展,但坦言收楼后发现地盘位置比想象中更近距离,而且开始有噪音影响。 「当初买嘅时候都有考虑过呢件事,但是凭当时位置、坐向各样,有谂有影响但冇而家呢个情况影响大,当时觉得距离几远。」

      浴室玻璃花痕深 换件繁复

      经验楼师陈智康(康Sir)详细验修后,单位得分88分,幸好没有漏水,也没有地板空鼓,不过就主要发现三大问题。
      经验楼师陈智康(康Sir)详细验修后,单位得分88分,幸好没有漏水,也没有地板空鼓,不过就主要发现三大问题。

      等了逾一年,终于正式收楼,这个尺价达2万元的单位,交楼质素又如何?经验楼师陈智康(康Sir)详细验修后,单位得分88分,幸好没有漏水,也没有地板空鼓,不过就主要发现三大问题,其中最大问题是浴室玻璃发现一条非常明显的花痕,「明显之前俾人𠝹咗一刀,而家呢个咁深嘅花痕,要成件玻璃换」。康Sir指这个换件工程很繁复,首先要将吱胶𠝹开,连同浴室柜件也要拆开,才能换上一块新玻璃,再重新安装及试水,过程相当麻烦。

      另外,厕所喉嘴边发现滴水,本来作用是阻隔沙石,「可能系之前清洁嘅时候,喉嘴装得唔稳,需要发展商跟进。」

      最后,该屋苑普遍发现窗台石松脱的情况,而这个单位也不例外。睡房窗台石块之间安装得不平滑,容易𠝹手,建议拆开更换,避免受伤风险。

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