2024年三大新盘销量王 气氛近3年最热 明年诚哥启德盘打头炮 「全年看升10%」
2024-12-28 06:00 
2024年进入尾声，政府今年2月底楼市全面撤辣，以提振疲弱楼市。回顾本港楼市一手市场，发展商积极「去库存」，新盘多以贴市价或低于二手价开售，刺激新盘成交。今年整体一手市场暂录得逾1.54万宗成交，全年料近1.6万宗，较去年全年约1.07万宗增加五成，属3年高位。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰接受《星岛头条》访问时表示，今年新盘销量王非新地（016）旗下启德地王盘天玺．天1期莫属，其次为长实（1113）与港铁（0066）合作发展的黄竹坑站BLUE COAST系列，又指两个新盘明年继续开卖馀下伙数，坦言「2025年都会系佢哋嘅世界」。
启德新盘超额141倍创纪录
撤辣及减息后，发展商积极推售新盘及货尾。综合市场数据，2024年截至12月23日，一手成交宗数头三位，分别为10月初开卖的启德天玺‧天1期 (约885伙)；3月开卖的黄竹坑BLUE COAST系列(约851伙)；以及5月开卖的元朗The Yoho Hub II (约750伙)。
天玺．天1期以逾880伙成交销售宗数，成功吸金过百亿元，平均尺价2.3万元，成为2024年新盘销量王。陈永杰解释该盘「有价有量」，地理位置优越，就在启德站旁，而非跑道区那一边，同时坐享启德站附近各种配套，成功把握「收成期」时机。他补充，天玺．天物业组合多元，囊括了八、九千万的豪宅招标项目外，同时也有一些700多万元的中产入场盘，种种因素下造就该盘热卖，首轮发售就已即日沽清。
翻查资料，新地在2018年以251.61亿元投得地皮，地价打破全港卖地史上纪录，每尺地价17,776元， 连同建筑成本，预计投资额约400亿元，估计每尺成本价近3万元。新地却以19,668元（首批均价）来推售，平价效应引爆近年罕见的抢购潮，首轮接获逾2.9万个认购登记，创启德纪录，超额认购更达141倍。
黄竹坑新盘 年度套现之冠
另一方面，长实旗下黄竹坑站上盖BLUE COAST，今年3月底推出一期，其后10月推出二期，发展商透露至今全期售出851伙，套现达144亿元，问鼎2024年全新单一项目套现之冠。陈永杰分享，今年令他感到难忘的新盘，正正是3月份开卖的BLUE COAST一期，因为在8日短时期内，累计售出逾540伙，回笼到过百亿元，成近5年半最快吸金逾百亿元新盘。
他表示，天玺．天和BLUE COAST出自本港名牌发展商，加上位处铁路沿线，深受内地客欢迎，粗略估计内地买家占比约四成。
荃湾一手均价最平 中西区最贵
2024年首11个月，整体一手市场暂录得逾1.54万宗成交，全年料近1.6万宗，较去年全年约1.07万宗增加五成，属3年高位。当中九龙区以7,362宗成交稳占首位，新界区及港岛区则分别录得5,390宗及2,166宗成交。以一手楼平均尺价计，荃湾区最便宜，平均尺价为12,746元，其次是屯门区的12,840元。至于中西区平均尺价达37,603元，位居各区之首，其次是湾仔区的33,643元及东区的30,410元。
陈永杰相信，启德区是今年最受一手买家欢迎的区域，「呢区供应量好大，仲有好多地方发展紧，差唔多等于成个港岛东区。启德其实可以分做3个Zone嚟睇，一边系Airside嗰边，呢个Zone就卖得最好；一个Zone就系启德旧城区；另一个Zone就系位于跑道区。」并坦言，启德跑道区的新盘不好卖，因为配套不足，原定计划的绿色智运集体运输迟迟未兴建好，而这个交通死症问题至今仍未解决。
辣招一撤 发展商趁势去货
2023年10月施政报告公布「半撤辣」，惟业界形容救市方案属半桶水，对刺激楼市帮助不大，楼价续跌逾5%；相隔4个月后，亦即2024年2月底，政府宣布全面撤销实施逾13年，俗称辣招的楼市需求管理措施，包括额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及从价印花税（DSD），使楼市回归「无辣招」年代，楼价随即反弹约2%。值得留意的是，反映整体二手楼价的中原城市领先指数CCL，今年再跌逾6%，与2021年历史高位相比，跌近三成。
撤辣效应刺激楼市，发展商趁势「去库存」，新盘甚至以贴市价或低于二手价开售，甚至以「食糊价」、「开心起动价」、「捞底价」、「平过居屋价」等销售手法吸引买家，成功激活一手气氛。今年一些新盘开价甚至已经低于9,000元，例如旭日国际旗下屯门黄金海湾·意岚首张价单提供139伙，折实尺价8,908元起，发展商称之为「黄金西饼价」。该项目推售至今已累售逾440伙，套现超过15.3亿。
对于政府撤辣，陈永杰形容是当机立断，但认为力度尚未够，呼吁政府明年采取更积极救市政策，他个人提及白居二身份可买私楼，又或打工仔的强积金存款可拨部分当买楼首期等建议。不少发展商在等明年初政府会否有更进取的救市政策，并且已经完成示范单位及楼书，随时有6,000个单位准备开卖，现时就只欠东风配合。
长实新盘明年打头阵
展望2025年，陈永杰认为明年楼市将受三大因素利好，包括息口回落、积极政策及经济改善。楼价有望见底回升，全年看升约10%，租金料升约5%。
至于2025年「头炮」楼盘，预料是长实在启德跑道区首个发展项目Victoria Blossom第1期，项目提供307伙，发展商曾透露，定价将参考维港两岸海景新盘。陈永杰指，黄竹坑BLUE COAST会于明年陆续推出馀下伙数，还有天玺．天会有机会于首季开售二期，提供584伙，并大胆预测「2025年都会系佢哋嘅世界。」
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