普缙料明年楼市价量趋稳 豪宅物业前景持续向好

普缙集团发表《2024年第四季香港地产市场分析》报告，指2024年本港整体楼市处于下调格局，其中政府于今年2月宣布住宅物业交易全面撤辣后，住宅物业成交曾经飙升，惟受制于多项内外因素影响，各项类型物业成交量及楼价反覆回落，并以非住宅物业的表现较为逊色。该行预期，明年住宅物业市场将会以消化新盘货尾为主，而豪宅物业则可望平稳向好。

自政府全面撤辣后，累积已久市场盘源及购买力迅即释放，加上发展商积极推售手上项目、9月美国联储局启动减息，以及中央政府推出救市措施等因素，令住宅物业成交量再度增加。据土地注册数据，截至今年11月，全年共录得48,996宗住宅成交，其中一手共录得16,025宗，已超越2022年及2023年全年约10,000宗水平；另二手则录得32,971宗，与过去两年相若。
 
不过，撤辣未有扭转本港楼市的「熊市」格局，当中截至今年10月，整体住宅楼价较2023年底及2021年7月的历史高位，分别下跌约6.8%及27.1%。租金方面，用家对于入市维持观望态度，加上人才计划推动下，令整体租赁需求增加，带动整体住宅租金于本年首10个月上升约4.8%。
 
普缙预期，2025年发展商将会持续积极沽售手上项目，在减息周期下，明年实际按揭息率仍有下跌空间，供款比例将进一步下降，加上往年新盘楼价已较高峰期下跌约3成或以上，令「上车客」可透过较低成本购入楼宇质素较佳新盘项目，或以同样成本购入楼龄和面积较大的旧楼。
 
豪宅市场方面，在港府放宽投资移民条件，以及豪宅物业市场独特性和供应稀缺推动下，今年豪宅市场表现优于中小型单位市场，交投亦更活跃。该行指，个别新盘豪宅项目不受整体楼价下调影响，甚或创出区内尺价新高纪录，相信2025年豪宅物业市场可保持稳中向好的发展。

报告指，2024年工商物业租金价格持续下调，影响相关物业按揭的还款能力，导致有发展商及策略投资者争相出售旗下资产套现，影响市场气氛，整体市场表现较住宅物业市场逊色，各项类型的非住宅物业楼价今年下跌约一成半至两成不等，另外整体写字楼空置率仍然维持高水平，普缙表示，由于市场未及消化新增的办公室楼面，加上相关需求仍然疲弱，预计2025年写字楼售价和租金将会持续向下调整。
 
受惠于现时较低租金水平，本年核心区的商铺空置率仍维持于单位数字。该行指，由于港人假日北上及外游的趋势持续，料明年商铺租金在零售及餐饮行业处于收缩状态下表现平淡。另外，由于明年内地对外贸易的不确定性增加，因此市场对工厦及仓库物业的需求存在变数，惟基于较低空置率下，年内工厦及仓库物业市场前景审慎乐观。
 
至于商厦市场方面，今年市场上录得约10多宗全幢物业成交个案，部份物业原属酒店发商住用途，并改装成学生宿舍。该行表示现时大专学生宿位处于「求过于供」状态，建议市场可将部份较合适商厦改装为学生宿舍可于短期内增加宿位供应，亦可协助业主将相关资产透过重新定位和改造而增值，增加回报率，从而令投资物业市场气氛改善。