明年楼价料反攻5% 拆解港息加慢减快 「双非」或成置业生力军|布少明
2024-12-26 06:00
年结将至,亦是一年一度为明年楼市「把脉」的时候。回顾2024年全年,政府在房策上「急转弯」,多管齐下振楼市,包括全面撤辣、放宽物业按揭等,加上减息消息刺激,令一手及二手交投曾双双急升,今年全年一手成交量势将接近1.6万宗,二手住宅成交量估计亦接近4万宗。
楼市利好因素仍多于利淡
展望明年,楼市好淡因素并存,利好因素包括美国减息潮、中央政府继续推出刺激经济政策、提振楼股市场等。虽则随着美国总统特朗普上场令中美关系添上阴霾,而且目前新盘库存量高企影响楼市,但总括而言,利好因素仍多于利淡因素,有助带动明年楼市稳中向好。
首先,本港出现息口正出现「加慢减快」的现象。日前美国联储局一如市场如期减息0.25厘,为3个月内第3度减息,但令人惊喜的是,香港银行亦意外地跟随美息回调,将最优惠利率下调0.125厘,进一步纾缓供楼人士压力。
「存款升、贷款跌」加剧
本港息口「加慢减快」,原因之一是「存款升、贷款跌」的情况加剧。根据金管局资料,香港于2022年9月开始踏入加息周期,其时港元存款与贷款数字初期有同步增加趋势;然而,其后本港开始出现「贷款跌、存款升」的背驰现象,直至今年9月本港重新踏入减息周期,港元存款与贷款的「背驰」情况加剧,今年首10个月,港元存款较2023年底进一步增约2.9%至7.84万亿元;期内港元贷款额则较去年底进一步减少约5.5%至6.07万亿元,在银行资金充裕下,相信未来本港银行业有更大可能加速减息,利好本港楼市。
内地高才、专才不断涌港
息口走势以外,包括内地高才、专才的各地人才不断涌港,并占香港楼市比重日益增加,相信对楼市租买市场提供额外支持力。资料显示,按已知买家姓名作分析,今年首11个月内地买(以买家姓名的英文拼音鉴别)于香港楼市一、二手住宅注册量占比,由2023年的13.8%大幅增加9.4个百分点至23.2%的纪录新高。
「双非」渐踏成人高峰期
不得不提一个特别的因素,就是近年鲜有人提及的「双非」因素。自2000年起陆续来港的「双非」家庭小孩,已渐渐踏入成人高峰期,至今年累计满18岁或以上的「双非」总数约3.4万人,明年料将再增加约1.88万人;代表明年将有近5.3万名「双非」年满18岁。假设当中1成在港租楼或置业,已经有近5,300个新增需求,相信对本港租务带来正面支持,亦有望成为楼市置业的生力军。
在众多利好因素带动下,预期2025年楼市成交将进一步上扬,当中一手成交将按年升逾1成至1.8万宗水平;期内二手成交则估计录约4.2万宗左右。楼价方面,明年楼价有望出现「反攻」,有力回升约5%,扭转连跌3年的走势;租金方面则料升约6%,跑赢楼价升幅。
布少明
美联物业住宅部行政总裁
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