上车盘成银主盘重灾区 占整体逾八成「700万以下物业断供最严重」｜陈永杰
2024-09-15 06:00 
美国9月减息机会极高，政府及业界都很正面，认为香港楼市终有救。无论联储局减0.25厘或是0.5厘，最重要是本港三大银行会否即时跟减，而减息对楼市绝对起极大正面影响。
料银主盘数字未见顶
本港迎来减息周期，但很多处于水深火热之中的小业主，未必等到减息这一日来临，面对利率高企及经济疲弱夹击，业主断供物业情况升温。中原地产最新一份报告显示，目前银主盘数量积压至逾340间，打破2008年金融海啸时期的纪录，创下近17年新高。如与疫情前的银主盘数量仅数十个比较，可见目前断供问题值得关注。本港经济环境未有改善，相信银主盘数字还未见顶。
上车盘成为银主盘重灾区，目前楼价1000万元以下的银主盘数量升至逾200伙，8月录210伙，按年升近3成。而这类银码的细价银主盘，占整体逾80%，亦高于去年同期约75%。当中，亦以700万以下物业断供最严重，占近9成。
相反，楼价5,000万以上的豪宅银主盘，8月只有9伙，少于去年同期的11伙。细价楼银主盘情况严重，不排除与政府近年放宽按揭政策而吸引大批上车客置业有关。而豪宅业主较具实力及理财方面较佳。况且，豪宅成交量向来极少，占整体成交不足1%。
单位市值低于按揭贷款额
近期二手市场以低价成交主导，部分屋苑楼价已重返8、9年，甚至10年前水平。尤其是于2021年后高位入市业主，若当时承造高于7成按揭支付楼价，由于过去3年楼价已跌3、4成，意味单位市值已低于按揭贷款额，当出现「资不抵债」，相信理论上只要业主准时供楼，银行亦不会咄咄逼人，但市场已出现业主抬钱卖楼个案。
甚么是抬钱卖楼？举例，有上车客于2021年以500万元购入一个屯门1房单位，承造九成按揭，贷款450万元。惟3年过后，但单位或已跌至350万元，帐面已损失150万元，但并不是业主想蚀卖就卖这么简单，因为卖楼后尚欠银行约430万元贷款，意味需抬钱约80万元才有能力蚀让。80万元不是细数，如果业主每月供楼掹掹紧的话，何来有能力抬钱卖楼？蚀得起卖楼的业主，本身较具实力，或有来自家人等其他资金协助。
陈永杰
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁
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