负资产住宅按揭3万宗 3大特定理由 按保用家可申放租物业｜王美凤
2024-08-21 06:00 
按揭保险计划一直以来帮助用家以较低首期自置居所，由于按保主要是帮助有实质住屋需要的用家，故此按揭物业作自住用途乃基本申请准则。最近，按证保险公司引入新安排，容许业主因应个人或家庭处境转变特别需要而申请将物业转为出租。
按保用家若遇以下情况可经银行申请豁免自住要求而将物业出租：第1点为业主家庭将有新生婴儿或领养儿童，导致住屋要求改变；其次业主失业，因而需要更具弹性的住屋或财务安排；或最后1点是业主有其他特别需要出租物业，而本身在相关物业已自住最少12个月。
须先获银行及按保公司批准
笔者认为，按证保险公司能为业主的个别实质需要甚或突然变化衍生的困难而提供弹性及酌情处理，实属好事；此举考虑到不同需求的多样性，尤其市场常有着不同变化，可有效照顾个别用家的实质需要。若业主家庭将有新生儿需由现居更换至较大单位，但因资金不足又或基于楼价下跌等原因难以将现居出售再换楼，有关新安排可让有需要业主先将现居单位出租，再租住一个更合适的单位。
事实上，楼价已由2021年之高位反覆累跌逾2成多，而最新负资产住宅按揭仍处3万宗水平，而负资产物业当中亦以高成数按保个案为主，负资产削弱业主若需要处置物业的可行性，在需要换楼或出售单位时碍于要补回按揭差额而难度增加，又或较难将物业转按及套现资金等，现在引入新安排可为有需要的业主提供适时帮助。举例，业主于2022年首季买入一个800万之单位，以9成按保上会，供楼两年多，现时按揭馀额约$688万，但楼价现值已跌至660万，若以估值相若价钱售出单位，仍需补回约$28万按揭差额方可向银行赎楼；上述情况无疑削弱减业主换楼的意欲，又或根本难于换楼。
负资产住宅按揭3万宗
又例如，若业主因突如其来的变化而出现财政困难又或失业之状况，却因上述情况难以透过出售物业或转按套现而得到援助，倘若他能申请将按保单位出租，以租金收入帮补供楼，自己先暂时于家人住所居住，或可先解决燃眉之急。
按保用家需留意有关新安排旨在为有特别需要的人士提供协助，业主自住要求仍然是按保计划的主要资格准则；故此不要误以为按保物业已转为可出租用途。按保用家若提出申请须在声明书说明申请豁免自住的原因，有关新安排必须先获银行及按保公司批准方可进行，而当中若申请人或借款人已拥有其他香港住宅物业，申请将不获接纳。另须留意的是，若申请获批，业主需承诺在豁免生效期间以香港为主要居住地，业主及或借款人均不可在港购置其他住宅物业。
基于属新安排，据知目前银行方面或需时厘清审批准则及做法，故或于稍后时间才有更具体做法及个案经验。
王美凤
中原按揭经纪董事总经理
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