公司名义买楼 如何申请按揭？借款人为公司抑或股东？｜王美凤
2024-08-07 06:00 
楼市撤辣后潜在客源扩阔，当中包括置业投资人士、买多层楼收租人士、内地或海外置业人士等，以公司名义买楼人士亦有所增加，原因是公司买楼的印花税已由高达楼价之15%（以往曾高达30%），降至现时因应楼价介乎100元至4.25%，与所有置业人士一致缴交较低之置业印花税率。
以上谈到的公司买楼是指公司作为买方购买物业，而并非透过公司股权转让的方式买入物业，后者股权转让实质是透过购买公司获得公司持有之物业及资产。对于一些买家来说，以公司持有物业或可带来好处，例如是未来转售物业有较大的弹性，可选择售予一般买家又或以转让公司股权方式出售物业，由于买方以此方式购入公司连物业资产，涉及之印花税率甚低，仅约0.2%，公司名义业主在转售单位时便可有较大潜在客源，议价优势或较大。
此外，对一些人而言，公司名义买入物业还有可能涉及悭税作用，例如物业涉及之费用可作为公司开支而扣税，公司出租物业在税务处理上可透过缴交利得税以取代物业税，计算上或更悭税，另外是公司名业主身份的私隐度可相对较高。
股权形式交易税率仅1.2%
有限公司属独立法人，可签订买卖合约，公司买楼同样可申请做按揭。较多公司买家选择以空壳公司购置物业，由于并非经营业务公司，银行需以公司股东之个人入息水平衡量还款能力，有关股东需符合现行供款占入息比率之规定。公司股东或有不同持股比例，较多银行接纳持股比例不少于50%的公司股东作为按揭借款人及/或担保人，例如有关公司两位股东持股比例是50%及50%，其中一位股东已有足够入息水平，便可由该位股东作为借款担保人；若然股份比例分别是35%、25%、20%、20%，便需由多于一位股东作为借款担保人，股份比例需合共达50%或以上。银行间对于公司借款人审批准则不尽相同，有银行要求不论多少股份比例，全部公司股东均需作为借款人。
借款担保人公司股东，是否符合供款占入息比率（Debt-to-income ratio，简称DTI）之要求，是银行评估还款能力的基本准则。供款占入息比率上限规定因应自用或非自用物业、首套房或二套房按揭不同，首套自用物业的每月DTI上限是50%，否则便是40%为上限。在这个准则下，若然作为借款担保人的公司股东有两位，他们并非夫妇又或未能让银行信纳二人是共同自用物业，银行便会以40%为上限计算供款占入息比率。事实上，亦有银行一律视公司名义购买物业作为非自用性质处理按揭申请，供款占入息比率一概以40%为上限计。
公司名义物业买卖流程、持有公司之法定规则、每年涉及费用及税务计算较复杂，一般首置买家不宜在未了解下轻率以公司名义买入物业。
王美凤
中原按揭经纪董事总经理
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