戴德梁行调低预测 料今年楼价跌5%

戴德梁行今天发表香港房地产市场2024上半年回顾及下半年展望，戴德梁行香港估价及顾问服务部高级董事黎剑明指出，根据本行追踪的受欢迎屋苑楼价数据，各类市场在3月稍微反弹后未能延续升势，楼价在第二季进一步回落。当中代表细价盘的沙田第一城按季下调6.2%；代表中价市场的鰂鱼涌太古城按季录得3.4%跌幅；而代表豪宅市场的贝沙湾则按季跌5%。

下半年美减息调整幅度有限

戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤表示，展望下半年，减息时间表相比市场早前预期一再推迟，即使美国在下半年落实减息，相信调整幅度有限，香港银行也未必立即跟随，再加上现时本地银行借贷取态更爲审慎，导致撤辣效应未能持续。另外，下半年发展商将继续积极贴市推售一手楼盘，变相二手楼价复苏步伐仍会受到限制。因此，本行调低今年楼价预测，全年楼价或会录5%跌幅。另一边厢，租务市场受惠于外来专才及学生的支持，租金指数自去年起一直稳步上升，相信今年将延续势头，全年或录得5%升幅。 成交量方面，预计全年成交量约5万伙，比去年低位回升约15至20%。

戴德梁行香港董事总经理及项目企业服务部主管萧亮辉表示，今年第二季度甲级写字楼市场共录得约5,660万方尺已租赁面积，数字与2020年末的5,640万方尺相约，反映写字楼市场需求在过去数年及疫情期间大致保持平稳，而待租率上升表现乃主要受到过去几年新落成甲级写字楼推高所致。另一方面，现时平均租金水平已较2019年高峰回落约38%，企业若以相约的租金预算可以进驻质素更好的商厦作升级搬迁，相信写字楼去货速度较快。

第二季新租赁面积同期升7成

第二季甲级写字楼整体净吸纳量录得正31.8万方尺，带动上半年录得约正58万方尺净吸纳面积。新租赁活动方面，第二季新租赁面积录得96.45万方尺，比去年同期升约7成，当中以九龙东及中区占比最高，分别占本季新租赁面积的33%及22%。至于不同行业的表现，按租赁面积计算，以保险业(23%)占比最高，而专业服务业(22%)、银行及金融业(20%)和消费品及制造业(17%)均录得双位数占比。

随著内地旅客消费模式改变，加上港人北上消费成风变相削弱本地消费，今年首5个月本地零售业总销售货额总计1,615亿元，较去年同期跌6.1%，除「药物及化妆品」之外，各零售类别均呈下调。不过，整体一线街铺空置率大致稳定，其中，尖沙咀区旅客和人流较多，支持该区空置率按季下调1.2个百分点至10.6%，而铜锣湾(2.6%)、中环(7.0%)和旺角(11.1%)则按季持平。

在入境旅客数字稳步上升的情况下，各区一线街铺租金按季亦录得低单位数增长，当中以旅客最受欢迎的尖沙咀区的升幅最为明显，按季及年初至今分别升2.8%和3.9%，其次为受高端旅客和本地消费支持的中环区，租金按季升2.7%。至于餐饮租金方面，本地餐饮营运商取态普遍审慎，铜锣湾和中环按季升3%，而尖沙咀和旺角区则录得少于1%的轻微升幅。