财政预算案2024｜金管局暂停压测 仅用「供款占入息比率」审批 借500万月入要求少2200元 即睇最新计法
2024-02-28 15:54 
金管局于今日公布，美国加息周期可能步入尾声，未来一段时间本港按揭息率进一步上升的机会较低。有见及此，金管局认为适宜暂停实施按揭的压力测试要求。金管局副总裁阮国恒指出，暂停「加2厘」压力测试后，供款与入息比率上限仍维持50%不变，而暂停时间多久难以预测，包括未知美国何时减息，影响市况不明朗因素亦很多。
买楼最新要交几多印花税?
7成按揭几乎全面恢复
金管局在2010年为按揭贷款引入压力测试，当时条件为须符合按息「加2厘」后供款占入息比率不多于60%；其后于2013年收紧压力测试条件至按息「加3厘」；但在2022年，金管局再次将压测条件降回「加2厘」。
中原按揭董事总经理王美凤表示，欢迎政府回应市场声音及共识为楼市撤辣，让楼市松绑复常发展。对于今次金管局提高$3,000万自用物业按揭成数上限至7成，她指，市场上逾95％买卖成交属于楼价$3,000万以下，已近乎等同全面恢复7成按揭指引。
财政预算案2024︱连串重点措施︰
全撤辣后买楼只需付从价印花税
王美凤表示，2023年本港的楼宇买卖登记及新取用按揭宗数均是逾30年有纪录以来新低水平，情况不正常亦不健康，并打击市场信心，政府今次听取主流声音果断落实撤辣，能让观望多时的潜在买家重拾信心加快入市决定。
对于财爷全面撤销辣税，王美凤指出，此举有助降低置业入士入巿成本，以内地客非专才购买1,200万元的物业为例，调整前需缴付7.5%买家印花税（BSD）及7.5%新住宅印花税（NRSD）合共180万元，调整后即如香港永久居民一样，只需付从价印花税(第二标准税率)3.75%，即45万元，税款大幅减少了135万元或75%。事实上，去年政府为专才置业实施印花税「先免后徵」安排后，政府已接获超过500多宗申请获批，相信新措施将为本港楼巿进一步带来新动力。
她坦言，过去一年楼市是一个萎缩的状态，预计发展商未来亦会加快推新盘步伐。
甚么是「供款占入息比率」？
一般向银行承造按揭时，银行对借款人的基本入息要求，是每月总供款金额不超过入息的50%。至于在压力测试时，会计算借款人的「供款占入息比率」，以首次置业的买家为例，以往要在按息「加2厘」后，供款不超过入息的60%；如属于第二层楼或非自用性质，要求会再高一点，供款占入息不可高于50%。
500万贷款入息要求减少约2000元
假设以贷款额500万元、还款期为30年、选用H按计划，实际息率为4.125厘，暂停压力测试要求前，加2厘压力测试的每月入息要求为$50,634，而暂停压力测试要求后，以月供比率计算，每月入息要求为$48,464，即减少$2,170或4.3%。
若假设以贷款额1,000万元、还款期为30年、选用H按计划，实际息率为4.125厘，暂停压力测试要求前，加2厘压力测试的每月入息要求为101,268元，而暂停压力测试要求后，以月供比率计算，每月入息要求为96,930元，即减少4,338元或4.3%。
是次金管局将七成按揭放宽至3,000万元楼，在新措施前楼价3000万元的按揭成数上限为六成，最多借1,800万元，新措施下可借2,100万元。至于压力测试在之前「加2厘」下入息要求为182,283元，暂停压测后月入要求降至174,474元，减少7,809元或4.3%。
中原王美凤：加息周期见顶 停压测合适
王美凤认为，压力测试在于增加供楼人士在加息期的防守力，基于加息周期已见顶，未来走势将逐步回落至中长线水平，现时暂停实施压力测试合适。她称，松绑后按揭借款人的入息要求，只需符合既有的供款占入息比率上限，即是以现时按息计的每月供款占入息比率不超过50%。
经络曹德明：加快市民入市步伐
经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，暂停压力测试要求亦属灵活及适时的做法，最新美国联储局政策声明中已删除了「可能进一步收紧政策」的措辞，表明会进行任何调整，暗示联储局或开始进行讨论减息，美国加息周期已见顶，甚至最快于下半年初开始减息，本港今轮加息周期亦已完结。息口见顶下，现时暂停压力测试要求是合适时间，对楼按市场属正面支持，料可加快市民入市步伐。
另外，放宽非住宅物业的按揭成数，曹德明认为在现时是一个合适的时间，可让早几年受疫情及楼价下行影响较严重的中小企业主，更容易出售或加按套现手头上的非住宅物业以作融资，舒缓部份受影响之中小企业主，亦能支持现时经济持续复常。而上调资产水平审批的按揭，则可舒缓业主的资金需要。
专家：取消压测属合理做法
星之谷行政总裁庄锦辉就政府全面撒辣及取消压力测试表示欢迎，认为拆墙松绑增强大众对楼市的信心，对楼市成交有剌激作用，未来需求将由投资者、企业、以及内地买家带动。
庄锦辉表示，取消压测属合理做法，相信对楼市起正面推动作用。他指出，压力测试的目的是确保按揭借款人有足够财务能力，应付按息上升引致的还款压力，考虑到本港银行的拆息处于较高水平已一段时间；加上市场预期美国今年会启动减息周期，认为假设利率再会进一步上升的幅度不大，有条件取消压力测试要求。
此外，他预计撤销买家印花税，除会剌激内地买家来港置业外，由于不需付额外印花税，亦有助推动以公司名义投资本港住宅物业，盘活交投量。另外，撤销从价印花税也有助剌激投资者入市买楼收租。过去几年，由于需付15%的从价印花税，投资者基本不再购买住宅物业，「撤辣」令投资物业成本减少，投资者找到笋盘便可入市，无需进行甩名、转名、向亲属「借人头」等操作，将来甩名按揭的需求会大幅下降。
不过，他预计「撤辣」虽然能让现时疲弱的楼价较有条件企稳，但按揭利率高企持续困扰楼市表现，宏观经济不明朗，不预期楼价会V型反弹。
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