2024年对楼市的十大忠告 楼价跌不等于解决楼市问题

今年是笔者连续第十七年为新一年撰写楼市忠告：

（1）2023年楼价下跌并非泡沫爆破

近十年香港房地产市场在政府「楼市辣招」之下，其实并不可能存在太多泡沫！当中当然没有借贷泡沫！在市场情绪上，过分悲情反而令市场出现「负泡沫」！

说2023年楼价下跌只是一个由低通胀、高定期息口、悲情充斥格局下引起大部分购买力被冻结的异数而已！

（2）资金泛滥其实更趋严重

人人浸淫在悲情之中，却忽略了另一财富实力已渐变得空前强大！这就是现金流日益「爆棚」了！最新截至11月份的中国M2（流通中货币包括流通中数位人民币，加上机构的存款及证券公司客户保证金）创新高！达291.2万亿人民币！是美国的2倍！而香港的11月份的M3（公众持有的货币，加上认可机构的存款及可转让存款证）也破了新纪录！逾17万亿港元！定期存款逾9万亿港元！存款与GDP比率超过400%，是全世界拥有最多现金比率的城市之一！

（3）息口走势改变大局

人们只留意供楼的按揭息率，但入市买楼有压力测试及入息比率，供楼上的负担虽然会因加息也在增加，但不会有结构性的大改变，反而定期存款可冻结市场的绝大部分购买力，在2022年初至2023年这2年时间里，高存款利息配合低通胀将市场近4万亿港元资金冻结在存款利息，增加定期虽拥有不错收益，但随着有关因素的改变，空前庞大的购买力将做新的决定去改变大局！

（4）通胀回升将推动经济

2023年初，中国包括香港都面对疫情后可能出现的高通胀，甚至滞胀！结果是我们不单止保持经济增长（去年第3季GDP按年增长内地是4.9%，香港是4.1%），更成功将通胀减至低水平！（内地-0.5%、香港2.6%），一方面认为是进入通缩（物价下降，经济不活跃），笔者不同意是因为我们仍能掌握到足够的经济增长！我反而认为中央可以透过增大合适通胀如2%左右去推动经济！若通胀真的上升，会令定期存款吸引力大幅削减，不少购买力容易恢复回到市场去！

（5）悲情不会长期蹂躏香港人

市场上的确经常会被负面情绪影响短期运作，但绝少影响长远趋势，虽然2023年的悲情好像摧毁了市场的一切，令人们也跌入了「长远低迷的错觉」中，其实中美两大国的角力令到香港市场除了要面对美国的针对冲击外，也因中央要调整市场应对，投资者变得两面受敌！所谓悲情其实并没有影响市场的结构，因此亦不应该影响市场的本来的长远发展！

（6）楼价跌绝不等于解决了楼市问题！

楼价跌肯定只会增加经济的问题！成交减少，并没有增加到拥有物业的人的数量，所谓楼价下跌只是走了一蹚浑水！楼价跌得太多，发展商无利可图，供应链就会停顿！短线来说，对政府财政收入不利；长远来说，供应断层亦会令价格长远更容易急升！另一方面，楼价跌的同时建筑成本上涨却没有停过！于是地价占建筑成本的比重已经愈来愈少！楼价低迷发展商继续要面对比以前更高的息口！于是发展商入市审慎，「无人起楼」！这怎会是一个正在改善的楼市！？

（7）市场应以战养战

健康的楼市必然是有畅旺的成交！成交可以创造机会！合适数量的成交亦可以牵制楼价过高及保护楼价稳定！而病态的楼市也必然是成交过旺或者成交不足的！所以房屋政策的责任是让成交量和转流率回到适当水平！市场的自我调节机制才产生到正面作用，而不是现在的跌价或者成交稀少！例如：楼市辣招应包容长线投资而只针对短炒！投资收租其实没有违反「房住不炒」的信念！买楼收租是长远投资，而且亦可以增加租楼住房的供应！尤其在香港住宅租金连升10个月而未来人口会有所增加的结构之下，为何仍要用辣招规限买楼收租呢？

（8）租金走势是市场的最重要关键

收租是房地产的最可靠价值！住宅租金并不会因为楼价过高或过低而盲目追随！当下楼价下跌，租金仍然继续上升，这正正是一个重要启示！笔者认为住宅租金在2024年会继续上升！而租金回报率也日益吸引！

（9）市场走势已不是由市场因素决定

当下是一场世纪金融大战，但大多数人其实都不知道这场仗是如何去打的，但肯定的是：不同的市场因素都成为了战场上的武器，包括息口、汇价、资金流、通胀、物价、好淡仓，甚至资讯、价值观和言论！消费者应量力而为根据自己的需要去独立思考，市场资讯充满虚假不应该盲目追随附和！

（10）香港应重振奋斗精神

我们必须勇敢指出，香港新一代缺乏竞争力！虽然天份和养分也充足，但社会失去奋斗精神！西方价值观念的平衡生活、「hea文化」，在没有奋斗下埋怨社会不公平！这正是香港停步被其他地方超越的主因！笔者认为，我们追求缩短工作时间的同时应提倡在工作时间内更有拚搏精神！并提倡前进有为！我认为政府责无旁贷牵头推动奋斗文化！

汪敦敬祥益地产总裁

汪敦敬 专家笔阵

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