【金融High Tea】地产股 向下炒

港股9月份持续下挫，恒大（3333）债务危机成为主要淡因之一，上周五恒指收报24192点，单日下跌318点；国指收报8604点；科指收报6159点。总结全周，恒指累挫728点、国指累跌336点、科指累跌293点。

　　作为坏消息之源的恒大，本周有一笔4750万美元的债息到期，集团仍未公布处理方法。恒大系稍为反弹后周五续插，恒大挫12%，收报2.36元；恒大物业（6666）跌4%，收报4.33元；恒大汽车（708）急插23%，报2.23元；恒腾（136）下滑10%，收报1.7元。

收水预期进一步明显

　　港股气氛紧张，美股亦观望联储局动向，收市个别发展，杜指收报34798点，在最后一个交易日升33点；标指收报4455点，升6点；纳指收报15047点，跌4点。克里夫兰储备银行行长梅斯特放言，现在已达到减少买债的时刻，仲话明年有条件加息。梅斯特过去对货币政策的立场不算特别鹰，过去曾主张不要急于改变币策，其言论相信进一步令市场相信美国在年底前会开始收水。投资市场系炒期望，现在资金供应开始进入转向临界点，央行要小心处理，不要触发敏感反应。最重要是有序调整，不要拆仓太急搞出骨牌式波动。

　　港股上星期跌得厉害，另一源头是地产股跌得劲。自从外电传出中央政府要求地产商配合，龙头蓝筹股普遍下跌不少于一成。对于中央要求配合的报道，发展商齐齐否认，对外媒话内地官员关注香港房屋供应，找发展商「倾偈」的报道，地产建设商会执委会表示从未听过有关消息，商会亦未有所闻。商会其后仲发表声明，强调一直关注香港土地房屋供应与经济民生的问题，在良政善治的新环境下，商会及一众会员定必继续全力支持特区政府，增加土地房屋供应，改善经济民生。

地产商冷处理配合论

　　地产建设商会的反应，中环茶友话有点似曾相识。过去每次楼价飙升时，不时会提到高官同发展商暗示要降温的传闻，地产股应声下跌，每次发展商都会冷处理，大家你眼望我眼，齐齐当无事发生，经过一段时间仍然照升，但随时间待市场消化后，楼价、股价又再升过，所以今次的反应不令人意外。今次同过去不同的是，传出关注楼价的不是香港政府，而是中央。中央认定楼价贵系深层次矛盾，地产商对消息冷处理，但如果说法是真的话，今次又能不能学过去轻轻走过场呢？中央年前提出「楼是用来住、不是用来炒」，初时楼价随着中央不断出招，不但楼价被封顶，连大型内房商都搞到半死不活。地产商是生意人，和政府小小合作无所谓，但若然真系要明显增加供应，明显就不符合公司利益，所以主动配合好难会出现，关键反而系会不会有被动配合。

估值封顶不排除突发式下插

　　从楼价高企引发社会矛盾，地产股估值一直受压，虽然大型地产股如新地（016）租金收入超过三分一，而且不断增加，但估值都未能突破，过去几年都只能围绕100元上下摆动。现在多了中央介入的阴影，再加上外围收水，楼价不易再升，相信地产股的估值更加难突破。

　　地产股系本地公司的重要板块，本地公司在港股的重要性虽然不断下降，但香港公司的企业管治较为保守严谨，所以有些投资者喜欢买本地股，大地产股如新地、恒基（012）、长实（1113）、新世界（017）资产折让大，派息不俗，基本因素有一定吸引力，所以会吸引到一些投资者趁低吸纳，尤其当地产商对「配合论」冷处理，市场善忘之下，股价有可能会由低位反弹。但基于估值好大机会已经封顶的前提下，除非出现大牛市，否则地产股股价整体难有大突破，如果未来政府房策真的出现转向，无论系大举收地抑或移山填海增加供应，都有可能令股价插一插，故此未来炒地产股较稳阵的策略，是以9月前的股价当作封顶价，要股价大插先入市，到反弹接近封顶价之前又买，然后稍稍调低新的入货价，实行向下炒的操作。

孟晚舟案解决利好内地股

　　上周经济因素对市场多属利淡，但政治上就传来好消息，中美就孟晚舟案达到解决方案，各自放人归国。陆羽仁早前话中美关系有和缓迹象，美国在华为案稍作松动，显示华府作风比前朝务实，也说明弱国无外交，中国现在的议价能力已是今时不同往日。如果中美关系持续缓和，对与内地关系密切的股价会是正面因素。

陆羽仁

原文刊于《头条日报》