油塘湾巨无霸项目「斩件」降风险

由恒基、新地及会德丰地产等6大发展商合作、规模相当于半个太古城的油塘湾「巨无霸」商住项目有新发展。市场消息透露，发展商为解决补地价问题，决定将项目「斩件」，最新分为4期发展，并且逐期向政府申请补地价，相信有助降低发展风险。

油塘湾「巨无霸」商住项目，预期可提供6236个单位，属市区罕见大型物业发展项目，然而经过超过4年磋商，政府与发展商仍未能就项目补地价达成协议，为解决这个问题，发展商最新决定将项目「一拆四」，分4期进行发展，并且逐期向政府申请补地价，当中第一期发展的住宅单位数目略较其馀3期为多，同时涵盖项目商业部分，涉及非住宅楼面约10万方尺，而第2期至第4期则为纯住宅发展。
去年9月批出159亿补价未接纳

上述项目可建楼面面积逾408万方尺，原先构想是与政府达成补地价协议之后，分8期至10期进行发展，主攻中小型单位。不过，地政总署于2020年12月首度批出项目补地价费用之后，迄今逾4年依然未能与发展商达成协议，发展商更多次提出上诉。

翻查资料，地政总署去年9月第4度批出项目的补地价费用，平均每方尺楼面补价约3900元，涉及金额逾159亿元，较2023年第3度批出的补地价费用平均每方尺约6000元、涉资约245亿元，大幅调低约35%。
发展商决定将项目「一拆四」

据了解，发展商之所以多次拒绝接纳补地价，其中一个重要原因是项目发展年期长，以致风险及利息等成本较高，未计算购入地皮的费用，「拆细」之前仅补地价、建筑费及利息等支出，实用面积计算，首期平均每方尺发展成本约14500元，后续期数将更高，而且发展商需要在39万尺的前滨及海床范围，兴建海堤及登岸梯级，令到整体发展成本增加。

与此同时，补地价费用过高，亦是发展商拒绝接纳重要因素，以越秀地产同区东源街越秀冷藏仓库重建项目为例，2023年11月与政府达成换地协议，涉及补地价金额约13.46亿元，以项目可建总楼面面积约66万方尺计算，平均每方尺楼面补价仅约2040元，明显较油塘湾商住项目补地价费用为例。

据知情人士透露，项目筹备已经超过20年，然而因为未能与政府达成补地价协议，以致迟迟未能进行发展，现时将项目「斩件」，分4期进行发展，并且逐期向政府申请补地价，不仅有望加快补地价，同时因不用「一笔过」支付巨额补地价费用，有助降低发展风险，预期上半年有机会批出项目第一期补地价费用。
可建楼面面积约408万方尺

上述油塘湾「巨无霸」商住项目，由恒基、新地、新世界、会德丰地产、恒隆及中建合作发展，地盘面积约832051方尺，2017年7月获屋宇署批出建筑图则，可建楼面面积约408万方尺，计划兴建30幢商住楼宇，预期可提供约6236个私人住宅单位，规模相当于半个太古城。