九展变阵弃纯商厦 申改建商住群涉1881伙

本港商业市道不景气，商厦空置率高企不下，财团随即变阵增加住宅元素发展；由亿京为首财团2021年豪掷约105亿购入的九龙湾国际展贸中心，早前宣布营运至下月底，意味即将展开重建。该财团最新向城规会提交新方案，放弃纯商厦发展，申建各1幢商厦、混合大楼，以及6幢住宅群，涉及1881伙。

据城规会文件显示，该项目位于九龙湾展贸径1号，目前属「其他指定用途」注明「工业展览馆及商业发展」及显示为「道路」的地方，申请改划为综合重建发展作住宅、商业及工业展览馆、社会福利设施及学校用途，并略为放宽建筑物高度限制。

项目地盘面积约23.98万方尺，住宅部分以地积比率3.854倍发展，兴建6幢楼高33至36层、另有2层地库的住宅大楼，以提供1881伙，平均每伙单位面积约495方尺，估计住客数目约5079人，可建总楼面约92.43万方尺。
商业楼面劲减约80%

另以地积比率2.29倍，兴建1幢楼高27层的办公大楼，以及1幢楼高4层的混合大楼，均不包括2层地库，以提供写字楼、工业展览馆、社会福利、食肆及商店及服务行业等，涉及可建总楼面约54.92万方尺，当中写字楼总楼面仅29.2万方尺，较旧方案的113.35万方尺劲减约79.5%。至于食肆等零售楼面约9.5万方尺，亦减少约58.2%。

根据地契要求，工业展览馆楼面维持约12.15万方尺不变，作为与展览/贸易有关用途展览馆；另外，车位数目由664个，增加29%至858个。换言之，整个项目可建总楼面约147.35万方尺，对比去年获批方案建3幢地标甲级商厦，可建总楼面约177.47万方尺，减少楼面约30.12万方尺或17%。
业界：商厦前景黯淡

申请人指，发展计划响应及回应社会对房屋市场需求，以及政府早前将九龙东三幅商业地和前业安工厂大厦用地改划住宅用途；考虑到与港铁启德站及九龙湾站的交通便利，以及与周围土地用途的兼容性，该申请地点非常适合住宅兼商业发展。可在市区地段短时间内提供1881个住宅单位。

华坊谘询评估资深董事梁沛泓表示，本港商业气氛不景气，商厦空置率高，加上九龙东一带未来仍有不少新商厦供应，可见写字楼前景仍然黯淡，财团对商厦市场持谨慎态度可以理解。由于住宅市场相对写字楼市况而言，始终风险较低，由纯商业申请改划商住项目，可以分散投资风险。即使方案获批后，仍要进行补地价程序；估计整个项目作商住发展后，当中住宅部分落成后每尺可售1.5万至1.8万，市值大约115亿至138亿。