【專欄】香港房策難學新加坡

「七．一」慶回歸前夕，特首林鄭月娥出招，宣布六項房策措施。這六項措施除了傳聞多時的一手樓宇空置稅外，較多人議論的就是政府抽起九幅原本計畫作私營房屋發展的地皮，改為興建資助房屋，包括居屋、綠置居或港人首置上車盤，同時居屋亦改變以往與市價掛鈎的定價方式，改以非業主住戶的家庭每月入息中位數量度負擔能力計算樓價。

●增公營房屋談何容易

今次特首出招，大家都關注會帶來甚麼影響。根據林鄭所言，措施並非為了壓抑樓價，而是要提供市民可以負擔的房屋，言下是不期望新措施可以推低樓價，反而是可以有些平樓，讓市民可以「中獎」。有地產界及銀行界在措施公布後揚言，想樓價跌，除非未來經濟出了大問題，又或者息口狂飆，出招的效果是把不明朗因素得以消除。

對於今次六項新房策措施，業界認為推出一手空置稅後，發展商本來必須加快售樓步伐，但與此同時，由於政府抽起九幅土地，未來私樓供應量將會減少。在兩者互相影響抵銷下，相信對於樓價及地產股的影響不會太大。

新房策推出，有人關注香港整體房策方向會否作出調整，尤其是會否慢慢朝新加坡路向邁進，變成公營房屋主導。新加坡房策以資助房屋為主，而且是置業主導，市民可以購買由政府提供類似居屋的單位，即當地稱為「組屋」，私人樓宇的比例較少，大約只佔一成，主要是上千萬元的豪宅。因此，新加坡政府要影響樓價相對容易，樓價升跌對民生的影響亦較少。

●私人市場影響力強大

香港若然要像新加坡一樣，必須有大量土地，而且由政府主導土地及房屋政策，想移山填海，以至搬遷碼頭，說做就做。當地的發展商，不少都有國家資本。現時，香港公私營房屋的比例大約是六比四，私人部門影響力遠超新加坡，未來要改變比例，增加資助房屋比例至新加坡般，過程將會相當漫長。

值得留意的是，林鄭表明居屋未來會與市價脫鈎，但只限於售價。日後業主補地價仍然是要以市價計算。新政策下，市民購買居屋雖然相對會較便宜，如果日後轉售的話，還是要承擔較大額的補地價金額，可說是先甜後苦方案。何況，政府表明不鼓勵市民轉售居屋，未來傾向收緊限制。從整個房策看，當局對於物業價值的把關基本上沒有放鬆。今日居屋少收了，只是考慮買家手緊，日後還是要計數。居屋業主在金錢上的得益，沒有想像中多，也反映高地價政策的思維沒有改變。

●新措施對樓價影響微

今次政府推出的新措施揭盅，相信對私人住宅價格影響不大。若然香港想要仿效新加坡多建資助房屋，如何覓地建屋，依然是最大問題在政府的房策之中，最大的未解難題。

原文刊《星島日報》專欄「架勢堂」