油旺區800幢樓宇用盡地積比 韋志成：若重建或蝕1300億

市建局於今年5月展開為期2年的油旺地區研究，以提升該區土地使用效益及重建更新的發展潛力。行政總監韋志成今日撰寫網誌，指首階段工作正在進行，研究範圍面積約為212公頃，涉及3350幢樓宇，平均樓齡高達48年，當中9成樓宇的樓齡超過30年，而樓齡超過50年的亦近半數。如果以土瓜灣重建項目的收購價計算，重建區內所有舊樓，估計有近1,380億的財務虧損。 韋志成表示，市建局已就油旺區內的樓宇年期、規劃布局、人口分佈、環境、基建設施和交通容量等進行基準研究，以了解該區的樓宇和市區老化程度。根據研究的初步資料顯示，區內的樓宇中，約有4分之1已用盡其地積比率，甚至已達「負數」，即已超出現行城市規劃和法例框架所准許的發展密度限制。區內樓宇大部分建於1950年代至1960年代，當時建築物的發展密度以容積比計算，即以盡量運用地盤面積為依據來決定建築物的體積，與今天計算發展密度的方式不同，以致建築物一般體積大，單位密密麻麻、樓宇之間距離窄，空氣流通情況差。 他又指，推斷若市建局要符合該區現行的分區計劃大綱圖、建築物條例、環境及通風等法規要求，來重建這一類體積龐大、地積比率耗盡的舊樓，在完成重建後根本不能提供原來的單位數目。若市建局重建這些樓宇，以「自置居所津貼」及收購物業的市值金額，加上採用現行重建模式估算，扣除收益後，有可能面對近1380億元的財政虧損，即使市建局近年在完成的項目中所獲得的數十億元銷售盈餘，也根本不足以抵銷。 韋志成強調，自己上任市建局行政總監一年半以來，在與董事會各成員和管理層接觸的過程中，絲毫沒有感到，市建局以「賺到盡」作為制定和執行市區重建相關政策和措施的考量點，相反正因為不是以「賺到盡」為出發，在過去多個月，管理團隊得到董事會的支持，推動多個不同的大型研究，包括油旺地區研究、市區更新可持續發展研究、樓宇復修策略研究等等。 他續說，若只著眼於當中的一、二個議題或個別項目，便評論市區重建及市建局的工作，那分析便有欠全面，不能解決問題。