油旺区800幢楼宇用尽地积比 韦志成：若重建或蚀1300亿

市建局于今年5月展开为期2年的油旺地区研究，以提升该区土地使用效益及重建更新的发展潜力。行政总监韦志成今日撰写网志，指首阶段工作正在进行，研究范围面积约为212公顷，涉及3350幢楼宇，平均楼龄高达48年，当中9成楼宇的楼龄超过30年，而楼龄超过50年的亦近半数。如果以土瓜湾重建项目的收购价计算，重建区内所有旧楼，估计有近1,380亿的财务亏损。 韦志成表示，市建局已就油旺区内的楼宇年期、规划布局、人口分布、环境、基建设施和交通容量等进行基准研究，以了解该区的楼宇和市区老化程度。根据研究的初步资料显示，区内的楼宇中，约有4分之1已用尽其地积比率，甚至已达「负数」，即已超出现行城市规划和法例框架所准许的发展密度限制。区内楼宇大部分建于1950年代至1960年代，当时建筑物的发展密度以容积比计算，即以尽量运用地盘面积为依据来决定建筑物的体积，与今天计算发展密度的方式不同，以致建筑物一般体积大，单位密密麻麻、楼宇之间距离窄，空气流通情况差。 他又指，推断若市建局要符合该区现行的分区计划大纲图、建筑物条例、环境及通风等法规要求，来重建这一类体积庞大、地积比率耗尽的旧楼，在完成重建后根本不能提供原来的单位数目。若市建局重建这些楼宇，以「自置居所津贴」及收购物业的市值金额，加上采用现行重建模式估算，扣除收益后，有可能面对近1380亿元的财政亏损，即使市建局近年在完成的项目中所获得的数十亿元销售盈馀，也根本不足以抵销。 韦志成强调，自己上任市建局行政总监一年半以来，在与董事会各成员和管理层接触的过程中，丝毫没有感到，市建局以「赚到尽」作为制定和执行市区重建相关政策和措施的考量点，相反正因为不是以「赚到尽」为出发，在过去多个月，管理团队得到董事会的支持，推动多个不同的大型研究，包括油旺地区研究、市区更新可持续发展研究、楼宇复修策略研究等等。 他续说，若只著眼于当中的一、二个议题或个别项目，便评论市区重建及市建局的工作，那分析便有欠全面，不能解决问题。