樓市轉角 明年料價量齊升 豪宅樓價看高一線 恒基韓家輝：利好政策等帶動
2024-11-08 10:08 
隨着一連串利好因素出現，包括政府推出多項利好樓市政策，恒基物業代理董事及營業(二)部總經理韓家輝表示，樓市已經接近見底，轉角信號明顯，今年先行量，明年有機會價量齊升，豪宅更可看高一線，成交量及樓價會有理想表現。
韓家輝接受本報訪問時表示，今年來樓市出現多項利好因素，包括全面「撤辣」、息口回落、內地積極提振經濟、股市造好帶來的財富效應，以及政府優化投資移民計劃及放寬按揭等，最近市場氣氛明顯好轉，直言樓市已經接近見底，並且進入轉角市。
他指出，減息後個別屋苑出現「供平過租」情況，以一個樓價500萬單位為例，按每月租金約1.6萬及70%按揭計算，當按揭利率從3.875厘降至3.625厘，已經「供抵過租」。
與此同時，近月港股表現向好，恒生指數自9月初至今，累積上升超過3,000點，總市值增加約4.47萬億，股市造好帶來的財富效應，對樓市帶來正面刺激作用，部分資金由股市流向樓市。
隨着息口或繼續回落，加上政府積極引入外來專才，帶動住宅需求進一步增加，連同其他利好因素持續發酵，相信明年整體樓市有機會價量齊升，當中豪宅樓價可看高一線。
豪宅樓價看高一線
問及早前有本港大型銀行表示，香港未必會跟足美國減息幅度，他說只要息口回落，對樓市就會有幫助，一方面可以降低置業人士供樓負擔，同時部分定存資金有機會回流樓市。
韓家輝又表示，去年全年新盤錄約1.1萬宗成交，當中5,000萬或以上豪宅，僅佔約300宗或約3%。不過，隨着新一份《施政報告》優化「新資本投資者入境計劃」，容許投資移民購買5,000萬或以上住宅，當中最多1,000萬可以計入投資總額，有望帶動豪宅交投增加，成交量及樓價會有理想表現。
至於進一步放寬按揭，不論任何樓價、不論出租還是自住、不論以個人抑或公司名義購入，按揭成數劃一為70%，供款佔入息比例上限劃一為50%，他認為所有買家均受惠，尤其是投資者，因為之前按揭成數較低，甚至有銀行不願提供按揭貸款。
他又透露，近期投資者態度確實轉趨積極，以旗下新盤為例，「撤辣」前因為要繳付辣稅，加上市況疲弱及銀行定存息率較租金回報率高，投資者查詢比例僅佔約10%，但隨着「撤辣」及租金持續向上，最近有關比率已增至20%到30%，相信未來進一步上升。
新盤餘貨放租獲承接
事實上，住宅租賃市場表現持續不俗，旗下新盤餘貨放租盤持續獲承接，而且租金理想，例如鴨脷洲逸南及倚南，已租出19伙單位，每月租金介乎1.05萬至1.85萬，平均呎租約62元；北角維峯．浚匯已租出8伙，每月租金介乎1.35萬至1.6萬，平均呎租約73元。
上月新盤錄近3,000宗成交，按月急增超過3倍，創今年3月之後單月新高，部分新盤加推時，售價更輕微調高，韓家輝說，市況好轉新盤確實有力輕微提價加推，預期今年新盤成交量有望達1.6萬至1.7萬宗，視乎整體發展商推盤步伐，而集團會維持市價推盤策略。
部署推6盤涉約3700伙
新盤市場氣氛向好，發展商着手部署新一輪推盤大計。恒基營業（二）部計劃今年底至明年推出6個全新項目，合共涉及約3700伙單位。
土瓜灣項目主攻中小戶
韓家輝表示，與市建局合作的土瓜灣庇利街/榮光街重建項目，部署明年推售。翻查資料，該項目為恒基於2021年9月以81.89億奪得，聯同希慎及帝國一同發展，項目地盤面積約79,718方呎，可建樓面約71.74萬方呎，當中住宅樓面近60萬方呎，預期可以提供逾1,000伙住宅，並以中小型單位為主。
此外，集團夥拍中國海外、九龍倉及嘉華合作發展的啟德4A區2號項目，已獲批預售樓花同意書，部署明年推出市場。資料顯示，項目可建總樓面逾120萬方呎，預計可以提供約2,000伙單位，戶型涵蓋1房至4房。
九龍城南角道4至24號項目，合共提供約310伙單位，主打1房及2房戶，項目原部署本季發售，但因應息口有機會進一步回落，以及希望提供較短的樓花期，正與合作夥伴研究是否延至明年才推售。
至於其他部署推售的全新項目，還有灣仔活道、旺角利奧坊第6期及山頂盧吉道超級洋房，其中位於活道13至21號及永祥街22至30號的項目，屬舊樓併購重建，去年7月獲批興建1幢27層高商住物業，可建總樓面約8.6萬方呎。另外，集團夥拍會德豐地產、中國海外、華懋、新世界及帝國合作發展的啟德天瀧，昨日以招標方式售出3座17樓A室，單位面積1,102方呎，3房間隔，成交價3,584萬，呎價32,523元。項目自上月19日起以現樓形式推售至今，迅速沽出34伙，套現約13.3億。
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