消委會揭地產代理隱瞞墮樓 業界稱凶宅定義不一 曾有業主拗「送院後才身亡」
2024-09-16 17:52 
消委會公布今年首8個月收到11宗涉及地產代理的投訴，其中有代理無向買方披露單位曾經發生墮樓事故，遭買方終止交易，並追討賠償，最終法庭裁定地產代理要向買方賠償訂金。有地產代理向《星島頭條》表示，承認業內從業員水準參差不齊，部份人為賺快錢而故意隱瞞問題，惟因法例上並沒有定義何謂凶宅，實際事故狀況又各有差異，或會引發買家、中介及業主三方差生爭拗，建議買家置業時仍要保持謹慎，小心評估風險。
地產代理在物業買賣過程中提供重要資訊，例如在推銷物業時安排準買家視察物業或示範單位、提供物業資訊及解答問題。地產代理何先生（化名）表示，凶宅衍生的爭議，經常是社會討論焦點，皆因物業是否凶宅並不是《地產代理條例》內列明地產代理須要提供的資料，以及凶宅在法律上並無一個定義。不過他認為，代理既然受買家委託，若對方表明十分關注物業是否發生過事故，應該盡力為其查證。
長者在家病逝 業主辯稱「非事故單位」
不過一名不願意開名的代理表示，雖然代理可循不同途徑例，例如代理行的內部電腦或坊間所謂的「凶宅網」查核單位是否發生過事故，但不能確保百分百準確無誤，認為相關資料披露透明度不足，「現時政府都沒有相關機構或網站，讓業界更容易核實凶宅資料。事實上，很多發生在單位內的死亡事件未必有報道或資料記錄，如果最後要代理負上全部責任，對我們來說很不公平。」
另一名從事地產代理超過20年的鍾先生（化名）則表示，部份業主存心隱瞞單位狀況，讓他們防不勝防。他憶述曾有買家在簽訂臨約後，指業主隱瞞單位曾發生事故，惟業主辯稱長輩並非在單位過身，「雙方的爭論點在於該名長者是被送到醫院才被證實死亡，但附近鄰居就指他是在單位斷氣，早已沒有心跳。」他補充，「在家離世」因屬安詳離世，不會構成凶宅的因素，就算是地產經紀亦無法查證。
鍾先生續指，業內從業員質素的確參差不齊，自己也聽聞有不少人入行只為搵快錢，明知單位有問題，向買家說明時卻輕輕帶過。他指出，業界要樹立正確的職業操守外，買家亦保持小心謹慎的態度，除了向代理查證外，不妨做多點功課，可從互聯網、銀行物業估價、物業管理處紀錄和土地查冊文件等了解物業是否發生過事故。
4類事故單位等級：
買「凶宅」 前宜先向銀行查詢
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，凶宅基本上是一個約定俗成的說法，一般指單位內曾發生不愉快或非自然的命案，如兇殺、跳樓或燒炭、上吊等自殺、失足或煤氣爆炸等意外死亡事故等。
由於中國人對不幸命案心生忌諱，普遍不願意購買凶宅作居所，故此問津凶宅的買家稀少，業主脫手出售單位困難，凶宅成交價一般亦較市價為低。不過，若單位內發生的是屬於自然死亡事件如百年歸老或病故等，則一般不會列作凶宅。
王美鳳指，由於凶宅往往出現轉讓困難及售價折讓的關係，銀行對於凶宅有機會降低可造按揭成數、調高按息，甚至拒絕批出按揭；當中亦視乎單位估值與市值之差幅及銀行取態等。
上述方面會受到凶宅條件而影響，包括所謂凶宅有多「凶」的程度，如事故的嚴重性及令人心生恐怖的程度、是否被廣泛報道及市場出現較大迴響、命案發生至今之時間長短，以及單位是否曾成功轉手等，銀行之間批出之按揭條款有機會出現很大差別，買家宜多找銀行作比較。
如何得知單位是否「凶宅」？
至於買家如何得知單位是否凶宅及是否影響按揭上會，買家可嘗試查看網上一些凶宅名單，或透過地產代理查詢，但需明白，基本上凶宅沒有官方名單及定義，亦沒有界定凶宅的標準。
若有業權人離世，土地查冊紀錄雖可顯示相關登記，但這不代表單位屬於凶宅，因為紀錄不會列出業權人死亡原因及地點；若命案不幸者並非業權人，有關離世紀錄亦不會登記在土地註冊處。較實際的方法是找銀行估價或網上估價，若然屬於銀行兇宅黑名單，網上估價結果或顯示為「不適用」；不過，這不代表銀行必定全然拒批該單位之按揭，亦有可能是需由銀行再作個別評估，買家可找銀行直接了解。
物業交易4大注意事項
消委會認為，地產代理在交易扮演的角色存在一定的複雜性，一旦發生爭議，消費者要追討未必直接和容易， 因此進行物業交易時須格外謹慎，並可留意以下事項：
1. 應委託受地監局監管的持牌地產代理從業員，切勿委託無牌地產代理。如有疑問，可要求該地產代理或營業員出示「地產代理證」，或瀏覽地監局的網頁，查閱牌照目錄。
2. 與地產代理簽署「地產代理協議」，以書面訂明各方的權責。二手住宅物業使用的訂明表格，重要條文包括放盤價、代理的責任、佣金、單邊（只代表業主／買方／租客）或雙邊代理（同時代表業主及買方或業主及租客）等。
3. 消費者應從多渠道核實地產代理的陳述及仔細了解物業各資料，例如詳閱售樓說明書（一手物業），並透過第三方渠道如土地註冊處和屋宇署的百樓圖網，查閱有關業權資料和樓宇圖則等文件。
4. 不應輕信「包借」、「包賺」等令人存疑的承諾，亦應以書面形式訂立協議並具體列明優惠細節。如有任何懷疑，可諮詢獨立法律意見，以保障自身權益。
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