瑞銀料香港最快明年初才減P 維持全年樓價最多跌5% 人才流入成支撐因素
2024-09-02 16:16
市場預期美國最快本月減息,瑞銀預計香港銀行最快明年初才跟減港元最優惠利率(P),瑞銀香港房地產分析師梁展嘉表示,港息下降後,租金若繼續上升,或令租金回報率高於定期存款利率,加上政府可吸引更多人才流入,紓緩市場對樓市擔憂,料2025年樓價大致企穩,而負資產宗數最遲在明年下半年見頂。
今年樓價已跌7% 餘下時間料反彈
梁展嘉表示,今年以來樓價已累計下跌6%到7%,而該行仍然維持預計全年樓價可錄得持平至下跌5%,主要由於市場預測本月聯儲局開始減息,故有助今年餘下時間樓價跌幅可收窄。
中環寫字樓空置率料升至20%
香港寫字樓方面,梁展嘉估計,須待2026年底西九龍新寫字樓落成後,市場供求才會回順,令空置率有望降低,並指現時中環甲級寫字樓空置率在13%水平,預計短期會在15%至20%之間。
有樓盤地產股較商場收租股看高一線
地產股投資方面,對於目前有減派息趨勢,梁展嘉稱,若一隻地產股的大股東持股較多,則減派息動機會較小,但同時需要留意企業的槓桿水平、短期債務水平、現金流等方面。他又指,相較商場收租股,較為看好擁有物業銷售業務的地產股,因其可通過售賣資產套現。
內房樓價及庫房仍高 市場仍待回暖
至於內房,瑞銀大中華房地產投資研究主管林鎮鴻表示,5月內地出招救市後進程較慢,主要因去庫存的政策措施成本較高,又指未來需將資金成本降低,以及延長收儲庫存期限,才能讓相關政策措施有效執行。而地方政府的財政方面在去庫存上承壓,他認為中央政府的資產負債表仍然強勁。
林鎮鴻又指,內房目前面臨兩大問題,樓價過高及庫存過高,而內房市場回暖需看內地一線城市的成交量及租賃市場等情況,惟現時仍未看到信號,至於樓價見底時機,則須視乎租金回報率與按揭利率何時取得平衡。
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