本港樓價持續下跌，日前公布的中原城市領先指數連跌三周，樓價重回2016年9月底的水平，創近8年新低。物業向來是港人最大的資產，樓價下跌，資產縮水，原來連退休人士亦受波及，認可財務策劃師李澄幸接觸不少退休人士，以安老按揭為退休規劃的「最後手段」，如今樓價自高位下跌近三成，參與安老按揭可獲的每月收入少逾4,000元。對資產不多，整盤退休收支帳目計得「掹掹緊」的人士而言，衝擊相當大，且聽理財專家提供的三大應對方法，當中一招更讓退休人士每月增加逾萬元收入。

李澄幸指，物業向來是大部分港人的核心資產，很多人到達退休年紀，物業早已完成供款，不少更擁有多於一個物業。以本地銀行進行的千萬富翁調查為例，去年港人淨資產繼續以物業為主，佔比達到七成二。

正因為物業是港人的核心資產，按揭證券公司在2011年推出的安老按揭計劃，他形容是一項德政，讓55歲以上退休人士，利用住宅物業作抵押品，獲取持續、穩定的每月收入。

有退休者暫不執行安老按揭

據按證公司截至今年6月底的數據，安老按揭累積申請宗數7,504宗，以推行13年之久，數目看似不多，但經過多年來的宣傳和推廣，李澄幸發現不少已退休或準退休人士，其實已將安老按揭納入退休規劃，只是暫不執行。有的會視乎其他資產的消耗情況，將安老按揭視為「最後手段」；有的則可能因為年歲較高，每月領取的金額較多，而盡量推遲參與。

「認清退休資源減少的影響」

不過，安老按揭是以參與時的樓價，鎖定未來每月可獲取的年金收入。近年樓市下行，參與安老按揭產生的退休收入也相應減少。以60歲單身人士，採用定息申請終身年金為例，在樓價價值1,400萬元的時候參與，每月可領取23,100元。若樓價下跌近三成，至1,000萬元才參加，每月年金降至18,900元，每月減少4,200元。李澄幸直言，對於本身退休資源不多，需要依賴自置物業的人士影響最大，「首先要檢視手上退休資源，認清退休資源減少的事實及影響。」

買香港年金 攞長者生活津貼

他有三大建議的應對方法，首先是善用公共政策的退休工具，包括長者生活津貼及香港年金。申領長者生活津貼，設有資產上限及每月總入息限額，現時單身人士分別為40.1萬元及10,710元；夫婦則分別為60.8萬元及16,330元。

退休人士每月收入一般難以超出上述金額，不過資產「超標」又怎麼辦？只要超出限額的個人資產，投保至香港年金，便可令自己合資產申領長者生活津貼，每月可獲金額4,195元。

香港年金是具有官方背景、由外匯基金全資擁有的香港年金公司推出，60歲或以上香港永久性居民可申請。根據長者生活津貼的資產限制，投保香港年金的總額獲豁免計算為資產，另外自住物業亦不計算為資產，「這是一個守法規，以及（官方）真的鼓勵你做的做法。」

出租香港樓 大灣區租樓住

李澄幸教路的第二個應對方法是成為「雙租族」，即是將手上物業出租，再租入另一個物業作為居所。皆因本港樓價雖然下行，但租金受專才及留學生需求提振，近月穩步上升。

他說，退休人士其實可考慮出租本港單位，搬到租金水平較低的地方，如大灣區生活。舉例放租香港住宅單位每月獲2萬元租金收入，再到番禺、中山、東莞等地找租盤，約1,000平方呎的單位，月租5,000港元以內選擇多，如此「雙租」操作下，每月可獲超過1萬港元的額外收入。

大屋搬細屋 港九搬新界

第三個應對方法則是「居所降級」，例如賣出現有大單位，換樓至較細單位；或是賣出港島或九龍物業，轉買新界區較低水單位，有機會套取到二三百萬元的「老本」。不過李澄幸提醒：「套了資金出來，有沒有一個再投資的計劃？如果沒有的話，可能前兩者更加務實」，一來二三百萬元對中產退休家庭來說，可能只夠花費數年；若進行投資，近年市場相當波動，稍一不慎隨時可「輸清光」，再加上近年有很多針對老人家的騙案，一時大意亦可能被「騙清光」。

勿胡亂投資 買債券也要分散投資

若退休人士擁有兩個住宅物業，眼見樓價持續下跌，應否沽出非自住物業？李澄幸說，這是很多人向他查詢的問題。他會問對方有沒有再投資的計劃？若打算再投資，他往往人會進一步提醒，不要胡亂投資，「第一件事是你不要增加額外的投資風險，胡亂投資可以輸更多！」

退休之齡才因投資「輸身家」，已難像年輕人可東山再起。因此，若退休人士沽出非自住物業，手上多了數百萬元現金，李澄幸建議「穩字當頭」，投資在低風險的穩陣投資產品，其中一個考慮是前述的香港年金。投入100萬元到香港年金，60歲男士每月可領取5,100元至身故，女士則因預期壽命較長，每月金額為4,700元。

買債券要有定存思維

李澄幸考慮到現時市況，債券或債券基金亦適合求穩健的投資者。買債券的話，要選高評級的企業債，舉例一間國際銀行2030年到期的債券，現時到期孳息率約有5厘，「你可以鎖定利息，可以鎖定到大概十年八載之後。」

但他強調，買債券不要只買一隻，應分散買入多隻到期日各不同的債券，猶如敍造定存的思維，「造定存都會同時做三個月、半年，因為每三個月就會有定期（資金）回來。」投資債券亦然，「可能幾年後到期一隻，接著七八年後到期一隻，可能十年後再一隻這樣去做」，分開投資多隻不同時間到期的債券，可確保中間有現金流回籠，增強靈活性。另外，他以去年瑞信額外一級資本（AT1）債券為例，買債券也可以血本無歸，因此投資多隻債券，可達分散風險的作用。

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