本港楼价持续下跌，日前公布的中原城市领先指数连跌三周，楼价重回2016年9月底的水平，创近8年新低。物业向来是港人最大的资产，楼价下跌，资产缩水，原来连退休人士亦受波及，认可财务策划师李澄幸接触不少退休人士，以安老按揭为退休规划的「最后手段」，如今楼价自高位下跌近三成，参与安老按揭可获的每月收入少逾4,000元。对资产不多，整盘退休收支帐目计得「掹掹紧」的人士而言，冲击相当大，且听理财专家提供的三大应对方法，当中一招更让退休人士每月增加逾万元收入。

李澄幸指，物业向来是大部分港人的核心资产，很多人到达退休年纪，物业早已完成供款，不少更拥有多于一个物业。以本地银行进行的千万富翁调查为例，去年港人净资产继续以物业为主，占比达到七成二。

正因为物业是港人的核心资产，按揭证券公司在2011年推出的安老按揭计划，他形容是一项德政，让55岁以上退休人士，利用住宅物业作抵押品，获取持续、稳定的每月收入。

有退休者暂不执行安老按揭

据按证公司截至今年6月底的数据，安老按揭累积申请宗数7,504宗，以推行13年之久，数目看似不多，但经过多年来的宣传和推广，李澄幸发现不少已退休或准退休人士，其实已将安老按揭纳入退休规划，只是暂不执行。有的会视乎其他资产的消耗情况，将安老按揭视为「最后手段」；有的则可能因为年岁较高，每月领取的金额较多，而尽量推迟参与。

「认清退休资源减少的影响」

不过，安老按揭是以参与时的楼价，锁定未来每月可获取的年金收入。近年楼市下行，参与安老按揭产生的退休收入也相应减少。以60岁单身人士，采用定息申请终身年金为例，在楼价价值1,400万元的时候参与，每月可领取23,100元。若楼价下跌近三成，至1,000万元才参加，每月年金降至18,900元，每月减少4,200元。李澄幸直言，对于本身退休资源不多，需要依赖自置物业的人士影响最大，「首先要检视手上退休资源，认清退休资源减少的事实及影响。」

买香港年金 攞长者生活津贴

他有三大建议的应对方法，首先是善用公共政策的退休工具，包括长者生活津贴及香港年金。申领长者生活津贴，设有资产上限及每月总入息限额，现时单身人士分别为40.1万元及10,710元；夫妇则分别为60.8万元及16,330元。

退休人士每月收入一般难以超出上述金额，不过资产「超标」又怎么办？只要超出限额的个人资产，投保至香港年金，便可令自己合资产申领长者生活津贴，每月可获金额4,195元。

香港年金是具有官方背景、由外汇基金全资拥有的香港年金公司推出，60岁或以上香港永久性居民可申请。根据长者生活津贴的资产限制，投保香港年金的总额获豁免计算为资产，另外自住物业亦不计算为资产，「这是一个守法规，以及（官方）真的鼓励你做的做法。」

出租香港楼 大湾区租楼住

李澄幸教路的第二个应对方法是成为「双租族」，即是将手上物业出租，再租入另一个物业作为居所。皆因本港楼价虽然下行，但租金受专才及留学生需求提振，近月稳步上升。

他说，退休人士其实可考虑出租本港单位，搬到租金水平较低的地方，如大湾区生活。举例放租香港住宅单位每月获2万元租金收入，再到番禺、中山、东莞等地找租盘，约1,000平方尺的单位，月租5,000港元以内选择多，如此「双租」操作下，每月可获超过1万港元的额外收入。

大屋搬细屋 港九搬新界

第三个应对方法则是「居所降级」，例如卖出现有大单位，换楼至较细单位；或是卖出港岛或九龙物业，转买新界区较低水单位，有机会套取到二三百万元的「老本」。不过李澄幸提醒：「套了资金出来，有没有一个再投资的计划？如果没有的话，可能前两者更加务实」，一来二三百万元对中产退休家庭来说，可能只够花费数年；若进行投资，近年市场相当波动，稍一不慎随时可「输清光」，再加上近年有很多针对老人家的骗案，一时大意亦可能被「骗清光」。

勿胡乱投资 买债券也要分散投资

若退休人士拥有两个住宅物业，眼见楼价持续下跌，应否沽出非自住物业？李澄幸说，这是很多人向他查询的问题。他会问对方有没有再投资的计划？若打算再投资，他往往人会进一步提醒，不要胡乱投资，「第一件事是你不要增加额外的投资风险，胡乱投资可以输更多！」

退休之龄才因投资「输身家」，已难像年轻人可东山再起。因此，若退休人士沽出非自住物业，手上多了数百万元现金，李澄幸建议「稳字当头」，投资在低风险的稳阵投资产品，其中一个考虑是前述的香港年金。投入100万元到香港年金，60岁男士每月可领取5,100元至身故，女士则因预期寿命较长，每月金额为4,700元。

买债券要有定存思维

李澄幸考虑到现时市况，债券或债券基金亦适合求稳健的投资者。买债券的话，要选高评级的企业债，举例一间国际银行2030年到期的债券，现时到期孳息率约有5厘，「你可以锁定利息，可以锁定到大概十年八载之后。」

但他强调，买债券不要只买一只，应分散买入多只到期日各不同的债券，犹如敍造定存的思维，「造定存都会同时做三个月、半年，因为每三个月就会有定期（资金）回来。」投资债券亦然，「可能几年后到期一只，接著七八年后到期一只，可能十年后再一只这样去做」，分开投资多只不同时间到期的债券，可确保中间有现金流回笼，增强灵活性。另外，他以去年瑞信额外一级资本（AT1）债券为例，买债券也可以血本无归，因此投资多只债券，可达分散风险的作用。

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