認知障礙業主不幸遇租霸 子女竟無權代追收租？律師建議及早簽好「持久授權書」

隨著本港人口老化，認知障礙症在本港越來越普遍，據統計本港70歲或以上長者中，每10名長者就有1人患認知障礙症。這個疾病現時無法根治，患者的記憶力、語言能力、決策等認知能力會逐漸喪失，除了為家人帶來龐大的照顧壓力，若果沒有及早做好財務決策安排，更可能帶來不少麻煩。專注從事遺產承辦的古明慧律師行張天恩律師指，曾有個案因為認知障礙，無法管理收租物業，結果讓「租霸」有機可乘欠租。律師建議市民及早訂立「持久授權書」及遺囑，為將來失去行為能力以至過身，預先做好財務安排。

「持久授權書」授權他人理財

去年有社企以隨機抽樣方式，訪問超過400位年齡介乎25至70歲的香港市民，有73%市民未聽過「持久授權書」。張天恩介紹，持久授權書是一個香港法律認可的文件，由醫生及律師見證，在精神狀態健全的情況下定立，並要於高等法院進行登記。一旦將來出現認知障礙，便會按「持久授權書」的安排，授權他人代為處理財務事項，包括操作其銀行戶口，進行股票投資買賣、物業買賣及租賃，及運用租金收入等決定。

張天恩說，有個案是業主沒有訂立持久授權書，當他出現認知障礙時，「沒有人幫你簽租約、沒有人幫你收租，有些很聰明的客人，他們如果不交租，你就沒辦法了，因為真的沒有人有權收租。」

處理香港資產 開支約1萬元

若出現這種情況，便要向法庭申請，成為業主的產業受託監管人，但程序需時一般6至9個月，「因為法庭對於判這些，都是很謹慎的」，而且涉及法律開支可達10萬元，相反訂立持久授權書開支約1萬元左右。不過張天恩提醒，持久授權書僅用於處理香港的資產，若擁有海外資產，有需要在海外再簽類似的授權書，或將香港簽署的文件交到海外法庭做認證。

除了「持久授權書」，張天恩指及早訂立遺囑亦是很重要。一旦離世，到法庭申請遺產承辦的時候，有遺囑會相對容易得多。她又指，不止有家室人士，即使是單身人士亦有需要訂立遺囑。她以自己為例，由於沒有結婚，一旦離世遺產便會給予媽媽，「我有一個威士忌的系列，我是不想給我媽媽的，因我希望將它給予懂得欣賞的人，所以我也立平安紙。」

除了決定資產如何分配，立遺囑另一重要決定是委任信任及勝任的人，擔任執行人，她舉例母親可能年事已高，未必有能力處理遺產，「我唯有可能去安排表姐，去幫我處理這件事。」

遺囑豐儉由人 文具舖買也可

至於訂立遺囑的費用，她直言，最簡單便宜是用坊間文具舖的「遺囑」範本也可，「法律上沒有規定要律師做遺囑，所以真是豐儉由人，如果你覺得自己（安排）很簡單，去文具店買一張寫都可以，再找兩個獨立見證人就可以。當然，你希望整件事做得較正式，想遺囑配合自己要求的話，最好找專業人士幫忙。」委託律師訂立的收費，視乎遺囑的複雜性，不能一概而論。

理財規劃常變 每奧運年檢討

最後，她提醒港人定期審視有沒有需要重訂遺囑，「做財富規劃，不是一步到位，而是一個持續進行的行為，我們會建議客戶，譬如每個奧運年或世界杯年，每四五年左右，想一想有沒有一些生活上的改變。」例如婚姻狀況、子女結婚、增添孫子等，也可能改變個人的財富傳承規劃。

「如果本身的資產不是特別多，可能只是要平安紙和持久手續書，或者已經做到規劃的效果，但是如果他是財富比較大的高淨產值客戶，可能就需要多一點不同的配套，例如真的要去到成立信託。」

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