認知障礙業主不幸遇租霸 子女竟無權代追收租?律師建議及早簽好「持久授權書」

2024-08-11 06:00

認知障礙業主不幸遇租霸 子女竟無權代追收租?律師建議及早簽好「持久授權書」
認知障礙業主不幸遇租霸 子女竟無權代追收租?律師建議及早簽好「持久授權書」

隨著本港人口老化,認知障礙症在本港越來越普遍,據統計本港70歲或以上長者中,每10名長者就有1人患認知障礙症。這個疾病現時無法根治,患者的記憶力、語言能力、決策等認知能力會逐漸喪失,除了為家人帶來龐大的照顧壓力,若果沒有及早做好財務決策安排,更可能帶來不少麻煩。專注從事遺產承辦的古明慧律師行張天恩律師指,曾有個案因為認知障礙,無法管理收租物業,結果讓「租霸」有機可乘欠租。律師建議市民及早訂立「持久授權書」及遺囑,為將來失去行為能力以至過身,預先做好財務安排。

「持久授權書」授權他人理財

去年有社企以隨機抽樣方式,訪問超過400位年齡介乎25至70歲的香港市民,有73%市民未聽過「持久授權書」。張天恩介紹,持久授權書是一個香港法律認可的文件,由醫生及律師見證,在精神狀態健全的情況下定立,並要於高等法院進行登記。一旦將來出現認知障礙,便會按「持久授權書」的安排,授權他人代為處理財務事項,包括操作其銀行戶口,進行股票投資買賣、物業買賣及租賃,及運用租金收入等決定。

張天恩說,有個案是業主沒有訂立持久授權書,當他出現認知障礙時,「沒有人幫你簽租約、沒有人幫你收租,有些很聰明的客人,他們如果不交租,你就沒辦法了,因為真的沒有人有權收租。」

處理香港資產 開支約1萬元

若出現這種情況,便要向法庭申請,成為業主的產業受託監管人,但程序需時一般6至9個月,「因為法庭對於判這些,都是很謹慎的」,而且涉及法律開支可達10萬元,相反訂立持久授權書開支約1萬元左右。不過張天恩提醒,持久授權書僅用於處理香港的資產,若擁有海外資產,有需要在海外再簽類似的授權書,或將香港簽署的文件交到海外法庭做認證。

除了「持久授權書」,張天恩指及早訂立遺囑亦是很重要。一旦離世,到法庭申請遺產承辦的時候,有遺囑會相對容易得多。她又指,不止有家室人士,即使是單身人士亦有需要訂立遺囑。她以自己為例,由於沒有結婚,一旦離世遺產便會給予媽媽,「我有一個威士忌的系列,我是不想給我媽媽的,因我希望將它給予懂得欣賞的人,所以我也立平安紙。」

除了決定資產如何分配,立遺囑另一重要決定是委任信任及勝任的人,擔任執行人,她舉例母親可能年事已高,未必有能力處理遺產,「我唯有可能去安排表姐,去幫我處理這件事。」

遺囑豐儉由人 文具舖買也可

至於訂立遺囑的費用,她直言,最簡單便宜是用坊間文具舖的「遺囑」範本也可,「法律上沒有規定要律師做遺囑,所以真是豐儉由人,如果你覺得自己(安排)很簡單,去文具店買一張寫都可以,再找兩個獨立見證人就可以。當然,你希望整件事做得較正式,想遺囑配合自己要求的話,最好找專業人士幫忙。」委託律師訂立的收費,視乎遺囑的複雜性,不能一概而論。

理財規劃常變 每奧運年檢討

最後,她提醒港人定期審視有沒有需要重訂遺囑,「做財富規劃,不是一步到位,而是一個持續進行的行為,我們會建議客戶,譬如每個奧運年或世界杯年,每四五年左右,想一想有沒有一些生活上的改變。」例如婚姻狀況、子女結婚、增添孫子等,也可能改變個人的財富傳承規劃。

「如果本身的資產不是特別多,可能只是要平安紙和持久手續書,或者已經做到規劃的效果,但是如果他是財富比較大的高淨產值客戶,可能就需要多一點不同的配套,例如真的要去到成立信託。」

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