每日雜誌｜甲廈空置率16%破紀錄 改作零售效果有限 寫字樓需求萎縮 急覓家族辦「大水喉」

香港寫字樓去年整體空置率為14.9%，當中甲級寫字樓空置率為16%，創有紀錄以來新高。有地產業人士指，疫後經濟復甦未如預期，部分外資公司縮減辦公室，加上早年動工的項目相繼落成，導致市場供過於求，料將持續數年。未來5年，本港將新增920萬平方呎的寫字樓供應，恐再推高空置率。有發展商嘗試改變物業用途，如改作零售或共享空間等，惟有分析指，零售市道不振，效果有限。有專家坦言，本港寫字樓「死局」難以拆解，短期內難見轉機，宜靜觀其變；有建議指，政府可吸納非傳統客源，如東南亞、非洲等地的家族辦公室落戶本港，以填補外資流失的空缺。 

4月底，差餉物業估價署公布《香港物業報告2024》，揭示本港寫字樓空置率持續向上，去年整體空置率為14.9%，而甲級寫字樓空置率達16%，超過1998年亞洲金融風暴（15.3%）和2003年沙士時期（13.7%）的水平。根據世邦魏理仕近期發布的《2024年上半年香港商業房地產市場觀點》，本港甲級寫字樓上半年新增供應達150萬平方呎，整體總空置面積達1500萬平方呎，空置率達16.9%，其中中環空置率達14%，為自2004年以來新高。

疫後復甦未如預期，早年動工的寫字樓項目相繼落成，市場供過於求未能消化。

證監會疫下搬遷至鰂魚涌港島東中心。

外資公司縮小辦公室規模

美聯商業部首席營業董事麥世強指，許多外資公司都減少租用或縮小辦公室規模，如「貝克麥堅時」及「西盟斯律師行」等律師事務所，都由中環搬遷至鰂魚涌太古坊；本地機構同樣有遷移的趨勢，證監會早年將辦事處由中環長江中心遷往鰂魚涌港島東中心，原本只租用其中9層，及至去年購入12層辦公室全層。
　　中原測量師行執行董事張競達剖析，寫字樓需求受疫情及地緣政治等因素影響，前者令企業規模「縮水」，後者或令西方機構卻步而不落戶香港。他續說，疫後經濟復甦不似預期，再加上部分企業有限度地維持在家工作模式，寫字樓整體需求不升反跌。

令人憂慮的是，未來5年市場將新增合共920萬平方呎的寫字樓供應，其中79%將於今年及明年落成，即年均新增供應達180萬平方呎，當中包括怡東酒店舊址重建項目One Causeway Bay、西九龍站上蓋的International Gateway Centre及中環新海濱3A用地項目等，市場需時消化。據了解，有地產商為提高出租率，不惜上調地產代理的佣金，由幾年前1個月租金，升至2至3個月租金的水平，甚至達4個月。仲量聯行研究部資深董事鍾楚如預期，新供應加上市場需求疲軟，會導致空置率居高不下，預計業主將繼續提供租金優惠和靈活的租賃條款吸客。

中原測量師行執行董事張競達剖析，寫字樓需求受疫情及地緣政治等因素影響。

美聯商業部首席營業董事麥世強留意到許多外資公司減少租用或縮小辦公室規模。

改用途接受不同潛在租戶

空置率持續高企，加上未來仍有新供應，如何活用寫字樓空間成為本地市場的重大難題。各大發展商先後祭出對策，如置地公司把太子大廈及告羅士打大廈部分寫字樓樓面改為零售用途；新世界集團也把部分寫字樓改作半零售用途，接受不同潛在租戶，如出租予醫療中心、美容相關企業等，鞏固其出租率和收入來源。有發展商亦改造寫字樓為共享空間，提供會議室等輔助設備，以加強大廈的吸引力。至於尚未動工的寫字樓項目，億京向城規會申請將九龍灣國際展貿中心用地改為住宅、商業及工業展覽館等綜合用途。

麥世強指，健身行業或會進一步進駐寫字樓，「當商廈有金融業租客，員工跟美國股市，真的會在半夜去健身。」他亦言，如果租金進一步下跌，可能會吸引「商務中心」業務回歸市場，「假如明年中美關係漸趨穩定，大家都要做生意，商務中心的需求就會增加。」

不過，中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波直言，近月趨勢不利市場，即使發展商改變發展用途，也難以完全逆轉情況。他指，過去香港經濟不景，曾有發展商把酒店項目改為寫字樓或商場用途，現時寫字樓空置率高企，中長期要更改發展用途「救市」，但如何改變也沒有前景。他解釋，統計處月初發表最新零售業數據，今年6月的零售業總銷貨臨時估值為299億元，較去年同期下跌9.7%，他直言，「把寫字樓轉成商場都好大鑊！」

富商流動性高 可吸引回流

李兆波續指，市場有一定的寫字樓需求，問題在於租金下跌未到達非常相宜的水平，未能吸引在家工作或租用小型辦公室的企業「趁低吸納」擴充，「辦公室租金是固定成本，只要租金低於一定水平，人們就會出來，無奈現時租金水平『企得較硬』。」他不諱言，現時本港陷入「死局」，難以化解，除非國際間有大事發生，如俄烏戰爭停戰等，否則預期近幾年的空置率均會不斷上升，不太樂觀，「現時政治環境真的『搞唔掂』，有些情況政府都無法控制。」

有資深地產界人士指，政府廣邀世界各地的家族辦公室落戶香港，能夠填補部分甲級寫字樓的空置率。張競達指，家族辦公室政策能夠為本地開拓新客源，「好難再靠歐美國家來中國或香港作巨額投資，要改變困局，就要吸納非洲、東南亞或南美等地方的客源。」麥世強同意指，現時香港欠缺歐美的「水喉」，相信家族辦公室能填補部分空缺。他直言，富商流動性高，若然香港做好各方面的保障，或吸引更多外國企業重回香江， 屆時商廈的需求一定更大。

高力香港研究部主管李婉茵指，港府明瞭市場狀況，正減慢寫字樓土地供應的速度，舉例去年賣地表仍有金鐘廊重建項目及灣仔幾幅地皮，現時皆有所推遲，去年招標失敗的觀塘市中心重建項目，亦獲城規會批准把部分樓面改成住宅，「政府在不同方面減少中長線的寫字樓供應，紓緩市場現況。」她估計，當需求未能同步快速增加時，空置率有機會繼續上升，故未來仍要留意市場發展，如美國大選及整體上的政治環境變動，相關情況或至2026年才見平穩。

九龍灣國際展貿中心重建方案包括改為住宅、商業及工業展覽館等綜合用途。

「在家工作」模式不可逆轉 重返辦公室比率減

據了解，寫字樓空置率攀升是全球趨勢，有指疫後「在家工作」模式不可逆轉，令國際銀行業務對寫字樓租賃的需求減少，但相關情況未有大幅影響香港市場。

外國屢有傳媒報道，滙豐有意削減全球辦公室面積，亦計劃縮小並搬離位於英國倫敦的總部。高力香港研究部主管李婉茵指，外國通勤時間長，許多公司在疫後維持彈性工作模式，繼而令寫字樓租用率下降。她舉例，疫情前2019年第四季，英國倫敦及美國紐約曼克頓的寫字樓空置率，分別只有5%和約10%，但參考今年第一季的數字，倫敦比率倍升至10%，而紐約曼克頓亦升至18%。

然而，根據仲量聯行研究，自2023年以來，香港重返辦公室工作的比率一直保持在90%至95%，相信在家工作並非影響香港市場的重大因素。仲量聯行研究部資深董事鍾楚如認為，香港寫字樓的需求，很大程度上由高「重返辦公室比率」支撐，而亞太區的相關比率同樣很高，平均達85%。

高力香港研究部主管李婉茵分享，「在家工作」模式令國際銀行業務對寫字樓的需求減少。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如指，新供應加上市場需求疲軟，未來空置率或仍然高企。

租金水平2028年有望正增長

未來仍有大量寫字樓項目落成，空置率或持續高企，對業主造成壓力。有市場人士認為，租金水平至2028年才有望實現正增長。

根據差餉物業估價署於上月公布的《香港物業報告（每月補編）》，以上環的甲級寫字樓為例，今年1月至5月的租金反覆，由高位每平方米月租829元，跌至5月低位486元，單月少於5宗交易。此外，萊坊亦公布最新一份《香港每月物業市場報告》，指出6月港島區甲級寫字樓的平均呎租跌至63.8港元，而中環整體呎租，亦較去年同期下跌8.7%。

空置率上升對業主構成壓力，中環區曾連續4年蟬聯全球最貴頂級寫字樓榜首，現時租金亦連跌逾兩年。鍾楚如指，中期而言，預計2025年至2026年的整體租金將繼續溫和下降，但跌幅將較穩定，及後隨着經濟逐步復甦，市場逐漸消化空置空間和新增供應，大多分區市場將逐步復甦，「預計租金水平到2028年有望實現正增長。」

記者：仇凱瑭