發展商啟動重建未見樂觀 地盤合併發展創土地價值｜林家輝

政府過去一段時間透過制訂政策及修例積極推動重建，當中亦有採納香港測量師學會的意見。發展局去年公布更新及精簡《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（545章）下的強制售賣（強拍）制度草案。草案落實後可加快私人業權統一過程，簡化強制出售制度，促進老舊樓宇重建，改善市民居住環境同時加強對小業主的支援和保障，達致平衡發展商重建舊樓的步伐和小業主的權益。草案同時提出申請人可合併相連地段並以平均法計算業權百分比的措施，以便利合併重建。

當前重建發展面臨一大問題：地價大幅下滑，甚至低於樓宇現時用途的價值。私人發展商推動重建項目的意欲在財務可行性的考慮下有所下降。重建項目仍然面臨種種挑戰：利率高企、樓價何時反彈、現樓貨尾及興建中項目供應需時消化、建築成本仍未下跌、發展時間仍長等種種因素，令發展商對啟動重建項目有憂慮，重建步伐自然緩慢。

地價下滑令私人發展商卻步

加快市區重建步伐，主要透過市區重建局及私人市場力量。市建局2022年完成的油麻地及旺角地區研究，亦建議引入「地積比率轉移」及「整合街區」等新的規劃工具，提升市區更新動力。當初土地發展公司（及後市區重建局）成立，其重要職責包括整合細小及業權分散的地塊。政府更以法例收地、將官地（如道路）納入地盤、不收補地價等措施支援市建局重建。整合細碎地塊的工作，其實亦可透過私人發展商進行。

將地盤合併可以創造額外土地價值，以此額外價值正可提供更多誘因，促進私人發展商整合地段及推動重建項目。

後巷納重建範圍產協同效益

如能夠將後巷納入私人發展重建範圍，可以締造大量益處。倘若發展商有幾個相鄰的小型地盤，但無法將後巷部分納入重建範圍，整合成一大地盤，就變成需要於每個小地盤進行零散發展。

舉例，當一個街段內有三個地盤，但地盤之間被兩條呈「T」字形的後巷分隔，發展商仍需要將三個地盤獨立發展，阻礙整個街段的綜合發展。而會所及其他設施，亦需要於每個地盤內提供，令設施分散之餘空間有限。若可以將地盤合併，設施亦可整合至同一位置，並且提供較大空間，得以享受大型地盤的「協同」價值，更有助地區內的整體城市設計及使用者體驗。

現時土地契約修訂程序所需時間長，於市區地段修契的造法亦不受發展商歡迎。推行將後巷納入重建範圍的土地行政程序標準化，將可以摒除部分繁複程序。

標準化程序包括： 1. 以延展地段方式，而非土地方式交換處理申請，以及 2. 參考《以標準金額徵收工業大廈重建的契約修訂補地價》的模式，為後巷地價定立標準金額，並以此價錢完成修契程序。

林家輝
香港測量師學會會長

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