新盤傳派超高回佣促銷 變相減價兩成 銀行擬收緊按揭應對 銷監局：留意對樓按影響

新盤為促銷貨尾，過往一直有聽說發展商會給予代理高佣金，部分代理甚至會回佣給買家，變上給予折扣。近日有傳有一新盤推售貨尾單位時，重施故技，帳面雖加價約1成，但實際上向代理提供近30%樓價的佣金，而代理亦給予買家回贈，令單位售價事實上不升反跌。買家花大筆資金積蓄買心頭好，但面對新盤超高回佣的銷售手法，其實會面對甚麼風險及成本呢？

1. 簽「回佣紙」無保證？

接納代理回贈佣金時，坊間一般會為買賣雙方簽署俗稱「回佣紙」的佣金回贈確認書，以書面確立回贈細節，並由代理行經理級高層簽署。

不過，過往曾有不少個案，即使買家跟代理簽訂了回佣紙，代理仍諸多推搪，例如以公司高層未批准、發展商未發放佣金等理由走數，最終令買家無法順利獲得回佣。

地產代理監管局回覆《星島頭條》查詢指，若地產代理或其公司未履行其向買方作出提供回贈的承諾，有可能違反監管局制定的《操守守則》第3.7.2段，即「地產代理和營業員應避免做出可能令地產代理行業信譽受損及／或名聲受損的行為」。若買家有理由相信，有地產代理或其公司違反上述指引或未有兌現承諾，可向監管局作出投訴。

2. 印花稅需以原價計算

由於回佣是代理私下給予買家，在土地註冊處及買賣合約等官方紀錄上，只會列出回佣前的售價，因此繳付印花稅（又稱釐印費）時亦是以原價計算。

假設住宅物業表面上售價為1,100萬元，買家獲回佣300萬元，變相以800萬元買入單位。雖然一個本身價值800萬元的住宅，印花稅率為樓價3%，亦即24萬元；但根據1,100萬元的原價及印花稅率3.75%計，即是要繳付41.25萬元稅款，令買家成本增加。若扣除差額17.25萬元，買家實際「落袋」回贈則只有約282萬元。

3. 銀行收緊按揭風險

代理私下回贈予業主，銀行事實上不會知道，市傳有單位被揭發超高回佣變相減價後，銀行已即時以「真正售價」來估價，結果收緊估價約兩成，令買家按揭或借不足，需抬錢上會。

例如買家以1,000萬元樓價購入單位，並獲回贈約20%佣金或200萬元，即原本有機會可利用回贈變相「零首期」上車，但當銀行調整估價至800萬元或更低時，買家就要抬錢上會。

由於購買樓花的買家難保發展商會進一步提升佣金以加大減價力度，若選用「建築期付款」方式的買家，在臨近入伙申請按揭時，才發現銀行估價大跌，屆時就有機會抬錢上會。

高佣金賣樓 非《一手例》規管範圍

就市傳有新盤推售貨尾單位時，向代理提供近30%樓價的佣金，而代理又給予買家高額回贈。一手住宅物業銷售監管局接受《星島頭條》查詢時指，賣方與地產代理就銷售一手住宅物業的佣金安排屬商業安排；佣金安排及任何地產代理自願向其客戶提供優惠，均非《一手住宅物業銷售條例》的規管範圍。

銷監局：籲了解對申請按揭及印花税影響

不過，銷監局表示，近日已在售樓處派發宣傳單張，提醒準買家應多了解佣金回贈對向銀行申請按揭貸款和需繳交的印花税金額的影響，並參考同類物業近期的成交價和銀行的最新估價。準買家亦可在銷售監管局的網站瀏覽有關宣傳單張。

銷監局表示，會繼續密切留意一手住宅物業的銷售情況和檢視各發展項目的銷售文件，如發現任何涉嫌違反《一手住宅物業銷售條例》的情況，會作出調查及跟進。

地監局：代理收取佣金及提供回贈 屬商業決定

地產代理監管局亦回覆《星島頭條》指，不會對個別個案提供法律意見或評論。地監局表示，《地產代理條例》及其附屬法例，沒有訂明地產代理在參與一手住宅物業的銷售時，可否提供任何優惠，或將賣方向其支付的部分佣金回贈給買家，《條例》亦沒有就代理所收取的佣金金額或佔成交額的比率作任何訂明。地監局指，地產代理公司向客戶收取的佣金金額或所佔成交額比率，以及是否向一手住宅物業買家提供優惠或回贈，均屬商業決定，不在局方規管範圍之內。

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