「北都」補地價連環告吹  9宗申請7宗被拒 業界指風險高

北部都會區9宗原址換地申請中，首輪及次輪共有7宗未能與政府達成補地價協議，最新為嘉里於2021年購入的古洞北第23區地皮，為政府撤辣之後首宗拒接納個案，情況屬罕見。業界分析，主要是因為發展風險高，包括利息成本、基礎設施能否配合等。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，發展商拒絕接納政府批出的補地價，其中一個因素是發展年期長，利息成本高，加上按每方呎樓面補價計算，物業落成後每方呎售價要達到1.2萬或以上，發展商始有利可圖。最重要是現時新盤貨尾量大，供應增加間接令地價有壓力。

他又建議，政府應預留足夠時間予發展商及申請人，就修訂土地契約及補地價進行考慮及上訴，例如各有兩次上訴機會，這樣對發展商及申請人會更公平。

每呎補價2000元至2200元

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，發展商態度審慎，最主要原因是發展風險高。他指出，雖然政府對區內交通及基礎配套設施有整套規劃，然而是否能如期完成屬未知之數，由於發展商融資成本高，年利率達到5至6厘，甚至更高，若相關配套未能如期完成，項目發展年期相應延長，導致成本大幅增加。與此同時，區內有大量新發展，意味項目落成後，售價需要具競爭力，然而每方呎補價費用高，發展商憂慮未來能否取得合理利潤，態度自然審慎。

新地接納粉嶺北補價

資料顯示，政府為加快「北都」發展，去年底公布「加強版傳統新市鎮發展模式」的修訂安排，並在新安排下接納兩宗原址換地申請作進一步處理，包括新地持有的粉嶺北第10區地皮，以及嘉里持有的古洞北第23區地皮。

據了解，上述兩幅土地的每呎樓面補價約2000至2200元，涉及補價金額分別介乎7.79億至8.57億，以及11.49億至12.64億。不過，只有新地接納政府批出的補地價，嘉里則未有接納。不過，區內9宗獲政府接納處理的原址換地申請中，有7宗未能與政府達成補地價協議，涉及除嘉里之外，尚包括恒基、長實及泛海等。

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