洗衣街新地標投資僅100億 被指太保守 接駁沙中線潛力大「可旺過朗豪坊」
2024-03-08 17:05 
旺角洗衣街變天！新地洗衣街「巨無霸」商業地涉及投資總額逾100億，料於2030年落成。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，整個投資額涉及100億元，不計及地皮「麵粉價」實在「太保守、太平喇」，建築成本每平方呎不足7,000元，預計整個項目會「超Budget」，加上新地早年以逾422億元奪西九高鐵站上蓋商業地王，基本上「雄霸整個九龍西」。中原測量師行執行董事張競達表示，新鴻基地產持有MOKO新世紀廣場及帝京酒店，如果可以合併包裝，構思一個「Entertainment Hub」更可以產生協同效應。
張翹楚﹔預計項目會「超Budget」
張翹楚表示，旺角洗衣街「巨無霸」商業地整個投資額涉及逾100億元，如不計及47.29億的地皮「麵粉價」，整個實在「太保守、太平喇」，建築成本為每平方呎6,000多元，差不多等於起住宅地成本，但是商場的建築成本往往比住宅地要求更多「人哋入嚟租間舖，基本上你乜都要整好俾人」。他預計整個項目會「超Budget」。
他指，行人天橋由MOKO新世紀廣場接駁帝京酒店至TOP商場，新地一直都很想取得洗衣街地皮再接駁天橋，因為洗衣街的地皮位置比較隔涉，如果不接駁天橋的話，未必可帶動人流。
新地洗衣街項目構思
未來帶動自由行
加上MOKO新世紀廣場位於火車站上蓋，又可接駁沙中線，2030年洗衣街地皮項目落成後，再接駁MOKO商場及TOP商場天橋的話，只需要走5至8分鐘內便可到達，相信零售店舖會更加多元化，例如MOKO商場是主打大品牌， TOP是年青人的潮流品牌較多，目前旺角很少超高端品牌，未來或有機會，加上體量十分龐大涉及可建總樓面約152.4萬方呎，相信商場表現會好過朗豪坊，亦會比上海街、波鞋街更加旺。
張翹楚表示，現時中國內地放寬自由行至青島及西安，雖然現時自由行來港消費的情況未及得上當年的高峰期，然而MOKO商場臨近旺角東港鐵站，乘搭東鐵可接駁至羅湖及福田，自由行很喜歡住近旺角，相信未來會帶動自由行。他補充指，新地2019年以逾422億，奪西九高鐵站上蓋商業地王，地皮面積64.3萬方呎，可建樓面316.4萬方呎，在商場定位上，新地基本上「雄霸整個九龍西」。
張競達：商舖及商場佔比多更有利
張競達表示，洗衣街的地盤位置並非旺角最旺的地區，傳統上彌敦道﹑朗豪坊﹑MOKO新世紀廣場比較旺。同時洗衣街的位置並非傳統商業中心區，但有條件做到大型商場。
他指，新鴻基地產持有MOKO新世紀廣場，附近的帝京酒店亦是新地旗下，如果可以合併包裝，構思一個「Entertainment Hub」，有火車站直達，尤其是相同的發展商，更加有條件去構思，更可以產生協同效應，可塑性會更高。他又指，雖然未去到太古廣場的級別，但亦是類似的概念，港鐵站一出閘已經有戲院、餐飲，樓上是寫字樓等。
不過他指，現時商廈的市道比較靜，目前香港商廈空置率有約14％至15％，尤其是中環、金鐘。以現時市況而言，如果該地皮的零售商舖及商場佔比多，商廈佔比較少，比較有利發展，除了商舖租金收益一般較商廈高外，資金回籠較快。
同時項目為保育3棵榕樹，在設計上作出改動，更避開榕樹底部不作挖掘，張競達指，在包裝上容納3棵榕樹，只要再加上獨特的構思，亦可以成為另一個旅遊主題，情況就類似炮台山的皇都戲院。
曾住在洗衣街的張競達指，以前的洗衣街市以小店為主，自從有了MOKO新世紀廣場已帶動當地人流，再加上這一幅地，及至2030年落成項目，到時候經濟好轉，消費市道轉好，會帶旺該區人流及發展。
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