「摸貨」風險勿看輕 炒家借長成交期圖利 王美鳳:接貨隨時要Full Pay

2024-03-07 13:41

港府全面撤辣後,市場再掀炒風,據指多家銀行拒絕承做確認人身份(俗稱摸貨)的按揭,中原按揭董事總經理王美鳳接受《星島頭條》訪問指,「摸貨」的買賣程序及條款較一般交易複雜,涉及風險亦可能較高,現時未有銀行接受摸貨按揭,最終買家都需要真金白銀Full Pay,預計摸貨在市場上並不活躍。

何謂摸貨?

摸貨音譯自英文「Confirmor」,正確中文名稱為確認人,是指一位買家在與原業主簽署正式買賣合約後,但在指定成交日期前(即簽署樓契及支付餘款前),以高於其購入價,將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家,確認人就能夠能在短時間內賺錢離場,毋須實際支付整個物業的資金,亦毋須申請按揭。

假設一名投資者以600萬元價格買入樓盤,但在交易完成前,就將這份買賣合約以700萬元價格賣給另一人,可從中賺取100萬元的差價。

97高峰期最誇張「摸貨」14次

97年金融風暴前是「摸貨」高峰期,不少買家未簽正式買賣合約便將單位賣出,下手買家在正式成交前又再轉手,最誇張例子是成交前足足轉手14次,成為快速賺錢的途徑。不過,即使當時摸貨活動十分活躍,仍沒有太多銀行願意承接摸貨按揭,部份銀行只接受摸貨一次。

過去由於摸貨操作涉及物業價格的快速上漲,甚至出現「摸上摸」,因此政府在2010年收緊「摸貨」限制及引入樓市辣招,令炒家要在短期內賣出物業的成本大增,因此令「摸貨」已經絕跡多年。

「確認人」也需付細訂及大訂

確認人與業主簽訂臨時買賣合約,需繳付樓價3%至5%的細訂,相隔14日後,確認人亦需繳付「大訂」。
確認人與業主簽訂臨時買賣合約,需繳付樓價3%至5%的細訂,相隔14日後,確認人亦需繳付「大訂」。
過去由於摸貨操作涉及物業價格的快速上漲,甚至出現「摸上摸」。
過去由於摸貨操作涉及物業價格的快速上漲,甚至出現「摸上摸」。
王美鳳指,兩份合約的成交日期需為相同日期。
王美鳳指,兩份合約的成交日期需為相同日期。
確認人在簽署正式買賣合約時須簽署一份不可撤消授權書給新買家。
確認人在簽署正式買賣合約時須簽署一份不可撤消授權書給新買家。
中原按揭董事總經理王美鳳表示,過去的摸貨是「兩份合約﹑一個成交期」。
中原按揭董事總經理王美鳳表示,過去的摸貨是「兩份合約﹑一個成交期」。

王美鳳表示,物業摸貨轉手程序,與一般樓宇買賣程序相同。確認人與業主簽訂臨時買賣合約,並繳付樓價3%至5%的細訂,相隔14日後,簽訂正式買賣合約及必買必賣條款,確認人需繳付樓價餘額的一成,即是俗稱「大訂」,同時整個物業成交亦會遞交上田土廳註冊,亦有部份情況是,簽署臨時買賣合約時已經將成交遞上田土廳註冊,所以在田土廳會看到確認人的資料。

她表示,過去的摸貨是「兩份合約﹑一個成交期」,即是就算確認人與原業主簽定買賣合約,之後確認人又與最終買家簽定買賣合約,但都是同一個成交期。例如有投資者發現市面上有低價的細價盤,覺得短期內賣出「有水位」可以賺,就會跟原業主簽訂一份長達5個月、甚至半年成交期的買賣合約,並以確認人身份去找下一手買家。

王美鳳指,兩份合約的成交日期需為相同日期,即相等於同一宗成交買賣,如果成交日期不相同,變相確認人要繳付樓價全部餘款,才可出售。

至於「摸貨」單位的成交期相對較長,王美鳳解釋,長成交期是讓其有時間找人承接,以及讓下一手買家有時間承造按揭。

接貨者恐買僭建樓或上不到會

另一方面,摸貨盤的接貨人或需要申請按揭,但「摸貨」令物業被抬高價的機會增加,銀行可能對涉及多個確認人的交易持謹慎態度,可能會導致物業估價跟不上市場價格,令到終極接貨者獲得的按揭貸款額不足,需要抬錢上會。

王美鳳指,銀行估值往往以成交價較低為準,假設確認人與原業主簽訂的第一份臨時買賣合約的成交價為500萬元,摸貨後,第二份臨時買賣合約為550萬元,銀行會以較低價進行估值,如果估值是490萬元,最終買家需要抬錢60萬元。

此外,確認人亦要提供跟原業主簽署的臨時買賣合約給最終買家,尤其是要給律師做契,如源頭的臨時買賣合約的條款,最終買家或要承受購買後的風險,例如即使有僭建亦不能反對等。

確認人需簽不可撤消授權書

至於確認人放盤時,地產代理也會講明為確認人身份放盤,並非原業主,買家需要明白及承接確認人「件貨」才可以買入。在確認人跟最終買家簽訂臨時買賣合約時,當中亦會加入各項條款,令整個成交過程順暢,減低風險。

其一,即使買賣合約是相同的成交日期,但確認人會與最終買家協定成交時間早於確認人與業主的成交時間,即是要求最終買家在成交當天,要早點將餘款轉給確認人,確認人之後再轉款給原業主。

其二,出售者為確認人身份,整個買賣是以確認人身份轉讓,確認人在簽署正式買賣合約時須簽署一份不可撤消授權書給新買家,授權新買家成交時可代表確認人以新業主身份簽署樓契,同時慎防任何風吹草動,確認人「走佬」,最終買家仍可跟原業主完成整個交易。

多間拒接摸貨按揭 接貨隨時要Full Pay

滙豐決定自本周二(5日)起停止摸貨交易按揭申請,恒生(011)、中銀香港(2388)、渣打、東亞(023)、建行亞洲、創興、交銀香港、信銀國際、華僑、大眾、富邦、大新、集友、星展香港、南商及工銀亞洲亦拒接摸貨按揭申請。

中銀回應:該行一貫以審慎風險管理的原則,處理客戶按揭申請。在一般情況下,該行不辦理「摸貨」按揭。不過王美鳳相信,現時未有銀行承造摸貨按揭。她表示,即使有最終買家願意接摸貨單位,都需要真金白銀Full Pay購買,預計摸貨在市場上並不活躍。

 

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