港樓撤辣 代理狂說買家入市 租金回報僅2至3厘 理財專家：當下有更好選擇
2024-03-03 06:00 
本港樓市全面撤辣後，地產代理興奮高呼樓市將有新開始，市場更憧憬後市有得炒，並掀起反價潮。事實上，沉寂多時的樓市是否單靠撤辣就能重現小陽春、「炒」出個未來？若從投資價值的角度去看，在加息週期尾聲、減息週期的開始，市場上或有其他更具吸引力的選擇。
政府在新一份《財政預算案》宣布樓市辣招全面撤銷後，本港主要地產商已即時反應，大張旗鼓吸客，中原地產的分行張貼新口號「財案樓市辣招全撤，利民紓困股樓穩」、「全撤辣免壓測，穩定樓市良策」等，美聯物業（1200）個別分行亦於分店門面貼上「辣招成歷史，樓市新開始」，香港置業則有分行張貼口號「撤辣如甘露，樓市速復甦」。此外，不少地產代理積極在店鋪門外「跑數」，熱切鼓勵途人睇樓、入市等，並揚言看好港樓短期有得升。
事實上，昔日不少港人都靠炒樓致富，惟從個人理財角度去看，理財策劃專家李澄幸表示主要視乎三大因素作判斷。
即睇三大因素：
一：現金流
本港現時十大藍籌屋苑的租金回報界乎2至3厘，在市面眾多投資產品的回報中不算高，更遜於部份定存產品及債券。李澄幸指出，目前10年期美國債券的回報大約有4厘，而且能鎖定一個較長年期的回報。
二：資產增值
市場憧憬短炒港樓的回報能重現當年勇，但礙於環球經濟復甦步步為營，後市仍有不確定性。值得留意的是，歷史數據顯示美國債券在加息週期完結後是「穩贏」，兩者相比之下債券的升值能力更高。
統計過去美國4個加息週期，美國中期債券在一年後均有正面回報；反之，香港樓價指數則只有一半上升概率。以2015年12月開始、為期36個月的加息週期為例，當時美國統計加息9次，息率由0.25厘加至2.5厘，而在2020年進入新一輪減息週期時，美國中期債券的回報約有8.2%，但本港樓市就跌0.4%。
另外，2001年經歷不足一年的加息週期後，港樓及美國債券的回報分別更大，港樓年內跌逾9%，但美國中期債券就賺7.6%。
三：交易成本與流通量
樓市全面撤辣後，買家無須再繳三大辣稅，但仍然有不少的雜費，包括代理佣金、律師費等，投資成本相對債券、股票等高得多。此外，靈活變現對於投資理財而言尤其重要，而債券的交易量相對更為活躍，反之，投資者有意賣樓時也要尋找合適的買家承接，需時之外，也會多番議價，靈活度變相較低。
港樓全面撤辣後，對樓市炒家而言無疑是個好消息。惟李澄幸表示，若從現金流、資產增值、交易成本與流通量去看，港樓的投資吸引力對投資者來說，未有因撤辣而大增，市場上有其他更靈活的投資理財選擇，尤其是在進入減息週期後，一般來講債券的價格都會上升。他又指，不少投資者對本港樓市仍抱觀望態度，若然想保守地配置資產作投資，市民在入市短炒港樓前，不妨多作比較。
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