港寫字樓空置率升至12.9% 慘過沙士 滙豐料未來12個月續升 看淡收租股

2024-01-12 08:33

滙豐研究發表報告指,本港寫字樓空置率升至12.9%,創近20年高位,甚至較沙士時更高,並預計未來12個月空置率將會進一步上升;而市道低迷和大量新批寫字樓供應,將增加租戶議價能力,故將今年租金跌幅由原先的3%,擴大到跌5%至7%。該行下調收租股冠君產業信託(2778)及希慎興業(014)盈利預測及目標價,其中大削希慎目標價23%。

3大因素打擊寫字樓收租股

滙豐研究指出,本港寫字樓收租股受3大因素打擊,包括混合工作模式令更多人在家工作、利率上升,以及寫字樓供應嚴重過剩所致。雖然本港寫字樓嚴重供過於求非新現象,但潛在資本率(Cap rate)擴張和投資物業公允價值潛在下降尚未完全反映在股價。

該行引述仲量聯行早前預測,2023至2027年新增辦公空間將達1030萬方呎,即達到年平均使用量的5倍,反映供應過剩似乎無可避免;而市場需求仍弱,新建辦公大樓難以吸引主要租戶,唯一增長動力只有中資企業租戶,其佔比由2022年的6%,增至最新的22%。該行指,需要有更多企業來港設立辦公室、更多公司來港上市,以及更強勁經濟增長,才可見本港寫字樓需求有大改善。

滙豐研究指出,本港寫字樓收租股受3大因素打擊,包括混合工作模式令更多人在家工作、利率上升,以及寫字樓供應嚴重過剩所致。
滙豐研究指出,本港寫字樓收租股受3大因素打擊,包括混合工作模式令更多人在家工作、利率上升,以及寫字樓供應嚴重過剩所致。
該行引述仲量聯行早前預測,2023至2027年新增辦公空間將達1030萬方呎,即達到年平均使用量的5倍,反映供應過剩似乎無可避免。
該行引述仲量聯行早前預測,2023至2027年新增辦公空間將達1030萬方呎,即達到年平均使用量的5倍,反映供應過剩似乎無可避免。
滙豐研究又表示,本地寫字樓表現於未來12個月,或會跑輸亞洲其他城市。
滙豐研究又表示,本地寫字樓表現於未來12個月,或會跑輸亞洲其他城市。
滙豐研究提到,上季中環寫字樓租金按季跌1.9%,連續6季下跌。在中環擁有多辦公室的業主,如置地和冠君,將在未來12個月面對租金收入下跌壓力。
滙豐研究提到,上季中環寫字樓租金按季跌1.9%,連續6季下跌。在中環擁有多辦公室的業主,如置地和冠君,將在未來12個月面對租金收入下跌壓力。
雖然目前有較多亞洲市場的的租金升幅錄得負增長,包括按年跌7.9%的雅加達、按年跌7%的香港市場為表現最差,但悉尼、新加坡、首爾和孟買均錄得正增長。
雖然目前有較多亞洲市場的的租金升幅錄得負增長,包括按年跌7.9%的雅加達、按年跌7%的香港市場為表現最差,但悉尼、新加坡、首爾和孟買均錄得正增長。

滙豐研究又表示,本地寫字樓表現於未來12個月,或會跑輸亞洲其他城市,雖然目前有較多亞洲市場的的租金升幅錄得負增長,包括按年跌7.9%的雅加達、按年跌7%的香港市場為表現最差,但悉尼、新加坡、首爾和孟買均錄得正增長,而現時全球平均租金按年增長達1%。

降冠君及希慎目標價 薦太古地產

滙豐研究提到,上季中環寫字樓租金按季跌1.9%,連續6季下跌。在中環擁有多辦公室的業主,如置地和冠君,將在未來12個月面對租金收入下跌壓力,故下調收租股冠君及希慎興業(014)盈利預測及目標價。該行下調冠君目標價9%至2元,並給予「減持」評級,另外亦大削希慎目標價23.6%,至17.8元,但給予「買入」評級。

不過該行予太古地產(1972)「買入」評級,並維持其目標價18.7元,因集團股息可見度較高,而且購物商場盈利改善,足以抵銷寫字樓租金下降幅度。

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