謠傳樓價跌5%銀行即Call Loan 專家拆解負資產三大收樓情況
2023-10-18 06:00 
面對樓市跌勢加劇，市場對政府在施政報告「減辣」呼聲增加同時，坊間盛傳假若樓價再下挫5%，不排除銀行會即Call Loan，觸發一眾業主恐慌，但亦有人批評消息是「唯恐天下不亂」。按揭界人士表示，目前已甚少出現因物業變成負資產而立即Call Loan的情況，「如果樓價跌就Call Loan，整個社會都會很震盪」，但如果同時欠供按揭，銀行就有理由要求業主提早還款。
現時市民置業，大多需要申請銀行按揭貸款，再以分期供款方式償還本金和利息。所謂Call Loan，意思是銀行要求業主提早償還整筆按揭貸款，否則銀行有權將單位收回拍賣，從而保障利益。
中原按揭董事總經理王美鳳接受本報訪問時表示，現時Call Loan較常涉及違反按揭條款，包括持續延遲供款或是拖欠還款。一般而言，拖欠供款超過60天，銀行便會懷疑業主出現財務問題，將其列入重點觀察名單。若斷供超過6個月，銀行才會Call Loan追數及收樓拍賣。
偷偷出租單位都有Call Loan風險
第二種有機會被Call loan的情況，是業主偷偷出租高成數按揭單位。王美鳳指，根據香港按揭規例，出租物業只可以承造五成按揭，要做高成數按揭必須為自住物業。若業主在買樓時報稱單位是自住，但實際上卻租予他人，被銀行及按揭證券公司發現後便有機會被Call Loan，以追回出租物業與自住物業的按揭成數的差異。
王美鳳續指，如果業主在未還清銀行貸款的情況下，再用該物業做抵押，向財務公司申請二按借錢，都會增加被Call Loan的機會。土地註冊處以及環聯（TU）都會向一按銀行發出電子提示，銀行得悉後會要求業主提供二按資料，再衡量其債務風險。銀行可要求業主增加擔保人，或要求在限定時間内將「二按」的貸款還清，若借款人逾時，銀行會Call Loan。
銀行Call Loan背後成本龐大
若銀行對業主還款能力有所質疑，根據按揭合約，原則上銀行有權隨時要求業主提早還款。不過王美鳳表示，Call Loan對銀行本身沒有太大好處，如非必要銀行是不會行使這個權利，「始終銀行按揭業務可帶來每月穩定的按息收入。」就算收回物業，因銀主盤的售價往往較市價低，套現後仍不夠償還欠款，當中更涉及大量行政及時間成本，所以通過Call Loan要求業主還錢是不得已而為之的最後手段，「如果樓價跌就Call Loan，整個社會都會很震盪」。
王美鳳續指，目前按保公司向銀行提供按揭保險計劃，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外風險。因此，即使物業成為負資產，只要業主準時按月還款，銀行也沒有即時Call Loan的需要。她提醒，用家宜入市前先評估自身供款能力持續性，並預留不少於6至9個月供樓儲備資金，以提高按揭供款防守力，而籌劃置業預算時，每月總債務佔入息比率，則以不高於40%較為理想。
97年至03年樓價累跌達7成
回顧97年樓市高峰期，市場憧憬樓價有升無跌，不少買家承造7成或以上的高成數按揭，但其後金融風暴席捲亞洲，再加上2000年科網股爆破，以及2003年爆發沙士，造成樓市泡沫爆破。由97年起至03年間，樓價累跌達7成，不少物業淪為負資產。同時，經濟不景導致失業率上升，2003年最高峰時間達到8.5%，不少業主無法供款，繼而被銀行Call Loan及沒收物業在市場拍賣套現。金管局數據顯示，2003年6月的負資產按揭數目達10.5萬宗，佔全港按揭宗數22%，涉款高達1,650億元，物業平均貶值約28%，市場上無抵押按揭部分約360億元。
隨著樓價於沙士後由低位反彈，令負資產逐步消失，負資產宗數在2016年第四季才跌至零水平，近年則保持在數百宗。 金管局今年7月公布，截至今年第2季尾，負資產住宅按揭貸款宗數3341宗，按季減少近48%，涉及金額174億元，按季減少逾49%。有關個案涉及銀行職員住屋按揭貸款或按揭保險計劃貸款，這類貸款按揭成數一般較高。季內負資產住宅按揭貸款中，無抵押部分金額由7億元減少至3億元。
不過在高息環境下，買家入市態度轉趨謹慎，成交量回軟之餘，樓價持續回落，敲響負資產警號。滙豐環球研究發表最新報告，承認此前預測香港樓價可於2023年、24年分別可升8%和4%是過於樂觀，認為香港經濟強勁復甦預期落空，近期銀行上調新造按息利率0.5厘，令脆弱的樓市情緒雪上加霜。滙豐環球研究最新表示，不再預測香港今年樓價上升，2024年上半年樓價料再跌5%，到下半年才能企穩。
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