大棋盤︱首置盤煥然懿居反應淡 放寬辣招難受惠
2023-09-28 08:50 
市建局港人首置上車盤項目煥然懿居第3座推售，共260個單位，以市價78折發售，介乎408萬元至964萬元，最高呎價達16499元。示範單位昨開放參觀，現場人流稀疏，截至昨晚7時只收到311宗申請，對比2019年煥然懿居頭兩日收逾3000申請比較，可謂大相逕庭，是否預示了今期首置盤的銷情呢？
私樓首置價格差異收窄 定位模糊
煥然懿居第3座是3年遠期樓花，2026年11月才入伙，加上有轉售限制，首5年不得轉讓或放租，亦不能透過居二途徑出售，換言之業主上車後，前後要被「綁死」8年，日後出售也要補地價。本港樓市跌勢未止，加上息口高企，市場觀望氣氛濃厚，倘上車要等8年才可轉手，不確定性甚多。
今期首置盤定價亦偏高，最高呎價打破歷年首置項目呎價紀錄，反觀近期私樓跌價，地產商紛劈價促銷，部分市區新盤呎價已跟首置盤相當接近，個別新界盤甚至劈至1萬元水平。雖說煥然懿居坐落市區，但私樓會所設施較多元化、轉售部分限制較少，亦搶走部分潛在購買力。
港人首置上車盤由上屆政府提出，在居屋與私樓之間搭建多一層置業階梯，惟當樓市向下，不同檔次房屋之間的價錢距離收窄，首置盤價格甚至與私樓價相當接近，其定位便變得模糊。立法會房屋事務委員會副主席梁文廣指，今次首置盤初步看來反應未算踴躍，但由於單位數目少，相信仍能消化，而市建局項目在建築質素、保養方面有保證，仍有一定吸引力。
他指市建局就首置盤定價計算方式欠靈活彈性，易受市況波動影響，建議參考新加坡方式，在資助房屋之中的不同檔次，可因應市況靈活調配，例如遇上樓市向下，可把首置盤的價格和轉售限制，再往下調至接近居屋的水平，適時整合置業階梯。
值得注意的是，市建局上年度淨虧損35億元，屬10年來首次「見紅」，未來需進入貸款期，倘今次首置盤銷情欠佳，無疑減慢資金回籠，加上收購舊樓成本高，未來能否維持「自給」亦令人關注。
面對政商界近月紛紛要求減辣，一直無意撤辣的財爺陳茂波昨表示，目前樓市境況與當年引入辣招時不同，政府會以務實態度檢視，口風似有放軟。有地產界人士指，要視乎政府打算如何減辣，若鬆綁SSD轉售限制，無疑可刺激市場氣氛及交投，但觀乎首置盤定位，跟BSD、SSD等辣招關係不大，即使放寬辣招亦未能令首置盤準買家實際受惠，私樓對上車客可能更有吸引力。
聶風
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