專欄｜敬告樓市 汪敦敬｜放寬首置按揭成數是正確方向

首置按揭｜財政司司長陳茂波近日重申暫時無意調整辣招，但表示會考慮為首次置業市民放寬按揭成數比例。陳司長未有就有關概念作進一步解釋，假設首置按揭最高成數由現時的九成增加為九成半，筆者是同意的，因為借高了成數不會顯著提高槓桿風險，加上二手按揭機制還有供款入息比率及壓力測試這兩個關口，大幅降低了銀行壞帳風險。從過去十年的經驗來看，縱使樓價下跌會導致負資產增加，但壞帳仍處於極低水平。

進一步放寬首置按揭成數是對症下藥，此舉針對的是年輕人上車困難的實際情況。考慮到租金仍與供樓開支相差不太遠，因此付得起租金的年輕人，多數也有條件透過準備及計劃可以追求置業。政府如果真的提高首次置業的按揭成數反映出兩個要點：一是政府不太擔心現在的所謂「高息環境惡化，而事實上自去年9月將物業按揭貸款利率的壓力測試要求由3厘減到2厘之後，其實也間接向市民展現出政府管理H按加息的信心，在息口封頂機制的配合之下，將市場風險降低在受控範圍內。二是反映出政府對房屋政策掌握是全面到位的，其最終目的其實就是令到年輕人可以買得起樓，而不是公屋或者過渡性房屋。

整個房屋政策的制定目標在於分配社會財富及保證市民安居樂業，而安居樂業的具體表現就是置業安居。去年2月「波叔Plan」放寬按揭保險計劃令到二手轉流率增加，加上收緊公屋的富戶政策令公屋轉流率低的問題有望解決，再配合增加首次置業的按揭成數，上述舉措都是正確的方向。

當然，筆者仍然有意見想補充的，那就是應該重啟2004年停辦了的「置業資助貸款計劃」。筆者認為按揭保險的成數提高只是解決到部份問題，按揭成數的放鬆無法取代置業資助貸款。香港按揭證券有限公司是一間獨立的機構，只會站在自己利益的角度去審慎理財，不能夠做到「急市民所急」，而按揭保險公司往往較保守，效率亦不算出色。

置業資助貸款計劃則可以幫助合乎資格者即時有一筆資金去做首期，兩者效率是無法比較的。過去有段時間，筆者曾聽過一些官員說有了按揭保險就不用置業資助貸款，但經過十多年之後來說，這種看法是錯的。筆者雖然同意放寬按揭成數是對年輕人置業有幫助，但作為一個專業的房屋政策評論員，必須要提出「置業資助貸款計劃」才是提升房屋政策效率的最佳方案。而這件事政府是物有所值，因為是將一個資助受眾變為一個有資產的納稅人，得到的資產利益是很大的，筆者是必須要提出這個意見的。

2023年6月23日