標普料內房下半年銷售恢復 今年續巨額撥備

2023-04-11 17:02

標普料內房下半年銷售如期恢復 低線城市房價仍將雙位數下跌
標普料內房下半年銷售如期恢復 低線城市房價仍將雙位數下跌

國際評級機構標準普爾發表報告,預計內房企的銷售有望在2023年下半年復甦,但由於交樓需時,預計明年才可改善行業盈利及負債情況。報告又相信,內房企在今年會繼續進行大額撥備,影響盈利表現。

標普報告指,去年內房板塊因項目估值大跌,企業普遍為庫存進行了減值撥備,有關減值佔庫存比例高達11%,當中對低線城市的風險敞口越大,減值幅度越大,主要是因為低線城市的房價較疲弱。標普相信今年可能仍會追加減值撥備,因為低線城市的房地產價格仍可能以雙位數的速度下跌。

料低線城市房價仍將雙位數下跌

標普還表示,香港上市的內房企業中,有21家發出2022年度的盈利警告,13家因錯過發布業績的最後期限而停牌,新力(2103)更被除牌。

此外,標普指,內房為刺激現金流,以犧牲利潤率為代價,行業的EBITDA利潤率從2021年的19%,至2022年平均下降了5個百分點。而去年因疫情而暫停施工,對內房的槓桿率產生了重大影響,受去年收入下降15%的影響,內房的債務與EBITDA比率,從2021年的6.1倍上升到2022年的8.2倍。報告指,儘管投資級開發商較大多數同行更有彈性,但其資產負債率已經上升,債務與EBITDA比率從2021年的2.8至6.4倍,上升到2022年的2.9至8.5倍,主要是因為債務水平增加了13%。

內房企去年利潤率下跌 槓桿率增加

由於銷售疲軟,內房去年合同負債下降10%,而合同債務的縮減將使內房企在2023年難以增加收入。在持續多年上升後,2022年全國平均售價下降了3%,該行預計銷售均線將繼續承壓,意味內房今年盈利能力亦將持續受壓。

標普分析師又認為,銷售復甦和利潤率穩定對於防止收益進一步下行很重要,與此同時,內房亦需要籌集更多資金及減少土地支出以改善槓桿情況。內房企亦可以利用股權融資來恢復資產負債表的健康,例如萬科(2202)最近發行了3億股新股,籌集了39億元;保利發展宣布進行非公開配股,籌集最多125億元人民幣。一些國內房地產公司第一季度的銷售有望回升,包括中國海外(688)、置地(1109)和龍湖(960),其季度銷售按年增長36%至74%,這將有助於控制槓桿率。

料內房企今年收入難以增加 盈利能力持續受壓

標普並稱,內部人士和審計師之間的談判亦會影響減值水平,現已看到一些陷入困境的內房企業在2022年沒有進行任何減值,其中大部分已經將審計師換成四大會計師事務所以外的公司。

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