大摩調高本地樓價升至一成 零售租金料反彈 寫字樓租金回彈受阻

2023-02-08 16:01

摩根士丹利報告指出,受成交量、息口見頂、中港通關等因素影響,預計未來本地樓市將迎來更強勁復甦,對其維持「吸引」評級,將2023年樓價反彈預測由5%調高至10%,並預計一手樓和二手成交量將從2022年的低基數分別回升28%和15%。

大摩表示,儘管本地地產股在過去兩個月股價反彈15%,但仍較每股資產淨值(NAV)折讓約50%,股息收益率5%,認為行業估值仍然便宜,料會回升。該行最看好新地(016)和嘉里建設(683),並將新世界評級由「與大市同步」升至「增持」,目標價由20元大升30%至26元。

上調多家地產股評級

大摩估計,大部分地產股會維持股息不變,長實(1113) 、太古地產及置富產業信託(778)料會增加派息,但新世界(017)及冠君產業信託(2778)或會減少派息。

大摩將信和置業(083)評級從「減持」升至「與大市同步」,上調目標價由10元升至10.5元,認為在充裕現金流的支持下,2023財年的每股股息可能增長2%。領展(823)的評級由「增持」下調至「與大市同步」,目標價由60元升至68元。

大摩唱好本地樓市及多個地產股:

大摩指預計未來香港樓市迎來更強勁復甦,因此提高對住宅市場及零售銷售預期,認為地產股現估值仍便宜
大摩指預計未來香港樓市迎來更強勁復甦,因此提高對住宅市場及零售銷售預期,認為地產股現估值仍便宜
恒地維持「與大市同步」評級,但目標價由26元升12%至29元
恒地維持「與大市同步」評級,但目標價由26元升12%至29元
新世界評級由「與大市同步」上調至「買入」,目標價由20元大升30%至26元
新世界評級由「與大市同步」上調至「買入」,目標價由20元大升30%至26元
維持新地「買入」評級,目標價由113元升10%至124元
維持新地「買入」評級,目標價由113元升10%至124元
大摩料新世界股息減幅較預期小,11 Skies項目受惠中港通關。圖為新世界主席鄭家純
大摩料新世界股息減幅較預期小,11 Skies項目受惠中港通關。圖為新世界主席鄭家純
太古地產評級由「與大市同步」下調至「減持」,不過目標價由18元升11%至20元
太古地產評級由「與大市同步」下調至「減持」,不過目標價由18元升11%至20元
維持九龍倉「減持」,目標價為20.5元無變動
維持九龍倉「減持」,目標價為20.5元無變動
恒隆地產評級及目標價均無變動,維持「買入」,目標價17.5元
恒隆地產評級及目標價均無變動,維持「買入」,目標價17.5元
大摩認為本地寫字樓租金復甦受阻
大摩認為本地寫字樓租金復甦受阻
長實維持「買入」評級,目標價升2%至61元
長實維持「買入」評級,目標價升2%至61元
嘉里建設維持「買入」評級,目標價由24元上調17%至28元
嘉里建設維持「買入」評級,目標價由24元上調17%至28元

料零售租金轉升

零售方面,大摩料今年零售銷售增長預測6個百分點至15%,零售租金會反彈5%,對比去年則下跌7%。主要由於預期年底內地旅客數量會回升到2018年約70%水平,購買力則恢復至2018年約40%。

報告指,本地整體優質零售租金佔零售額比例降至更健康的水平,從2020第二季的21%降至2022年第四季的14%,料強勁的零售銷售將支持零售租金上升。

不過,大摩預計2022至2023年新零售供應量為367萬平方公里,而2012至2021年這一數字僅為56萬平方公里,認為對現有購物商場供應商的市場份額不利。

寫字樓租金復甦受阻 下調太古地產評級

大摩對寫字樓市場方面則抱謹慎態度,其租金漲幅將2019年第一季峰值下降28%,預計租金將持平,當中空置率創20年以來最高,達12%,且預計2023年有210萬平方呎的新竣工項目,遠超過去15年中每年僅新建120萬平方呎,該行認為會對租金和空置率繼續構成壓力。

大摩指,由於中環與灣仔/港島東的租金差距自疫情以來已大幅縮窄,預計2023年去中心化趨勢繼續保持溫和。而香港較高的GDP預測有助提升寫字樓需求,大摩經濟學家傾向認為香港增2.8%,高於基本預測的2.2%。

大摩認為寫字樓市場疲軟可能導致增長放緩和租金下調,將太古地產(1972)評級從「與大市同步」下調至「減持」,目標價由18元升至20元。報告指太古股價年內已上漲9%優於同行,但受中國出境旅遊支出風險影響,太古恐難進一步跑贏大市。

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