大摩调高本地楼价升至一成 零售租金料反弹 写字楼租金回弹受阻

摩根士丹利报告指出，受成交量、息口见顶、中港通关等因素影响，预计未来本地楼市将迎来更强劲复苏，对其维持「吸引」评级，将2023年楼价反弹预测由5%调高至10%，并预计一手楼和二手成交量将从2022年的低基数分别回升28%和15%。

大摩表示，尽管本地地产股在过去两个月股价反弹15%，但仍较每股资产净值（NAV）折让约50%，股息收益率5%，认为行业估值仍然便宜，料会回升。该行最看好新地（016）和嘉里建设（683），并将新世界评级由「与大市同步」升至「增持」，目标价由20元大升30%至26元。

上调多家地产股评级

大摩估计，大部分地产股会维持股息不变，长实（1113） 、太古地产及置富产业信托（778）料会增加派息，但新世界（017）及冠君产业信托（2778）或会减少派息。

大摩将信和置业（083）评级从「减持」升至「与大市同步」，上调目标价由10元升至10.5元，认为在充裕现金流的支持下，2023财年的每股股息可能增长2%。领展（823）的评级由「增持」下调至「与大市同步」，目标价由60元升至68元。

大摩唱好本地楼市及多个地产股：

大摩指预计未来香港楼市迎来更强劲复苏，因此提高对住宅市场及零售销售预期，认为地产股现估值仍便宜

恒地维持「与大市同步」评级，但目标价由26元升12%至29元

新世界评级由「与大市同步」上调至「买入」，目标价由20元大升30%至26元

维持新地「买入」评级，目标价由113元升10%至124元

大摩料新世界股息减幅较预期小，11 Skies项目受惠中港通关。图为新世界主席郑家纯

太古地产评级由「与大市同步」下调至「减持」，不过目标价由18元升11%至20元

维持九龙仓「减持」，目标价为20.5元无变动

恒隆地产评级及目标价均无变动，维持「买入」，目标价17.5元

大摩认为本地写字楼租金复苏受阻

长实维持「买入」评级，目标价升2%至61元

嘉里建设维持「买入」评级，目标价由24元上调17%至28元

料零售租金转升

零售方面，大摩料今年零售销售增长预测6个百分点至15%，零售租金会反弹5%，对比去年则下跌7%。主要由于预期年底内地旅客数量会回升到2018年约70%水平，购买力则恢复至2018年约40%。

报告指，本地整体优质零售租金占零售额比例降至更健康的水平，从2020第二季的21%降至2022年第四季的14%，料强劲的零售销售将支持零售租金上升。

不过，大摩预计2022至2023年新零售供应量为367万平方公里，而2012至2021年这一数字仅为56万平方公里，认为对现有购物商场供应商的市场份额不利。

写字楼租金复苏受阻 下调太古地产评级

大摩对写字楼市场方面则抱谨慎态度，其租金涨幅将2019年第一季峰值下降28%，预计租金将持平，当中空置率创20年以来最高，达12%，且预计2023年有210万平方尺的新竣工项目，远超过去15年中每年仅新建120万平方尺，该行认为会对租金和空置率继续构成压力。

大摩指，由于中环与湾仔/港岛东的租金差距自疫情以来已大幅缩窄，预计2023年去中心化趋势继续保持温和。而香港较高的GDP预测有助提升写字楼需求，大摩经济学家倾向认为香港增2.8%，高于基本预测的2.2%。

大摩认为写字楼市场疲软可能导致增长放缓和租金下调，将太古地产（1972）评级从「与大市同步」下调至「减持」，目标价由18元升至20元。报告指太古股价年内已上涨9%优于同行，但受中国出境旅游支出风险影响，太古恐难进一步跑赢大市。