內房危機｜救市政策紛落地 四大國有行牽頭做「內保外貸」 化解境外債困局

內房境外融資現曙光，繼「金融16條」及境內融資「三支箭」助房企紓緩現金流壓力後，針對境外融資的「內保外貸」再落地推行，為當局首次對房企龐大境外債施以援手，被外界視為「改變遊戲規則」。專家分析認為，四大國有行的境外分支行，料成為首批提供「內保外貸」業務的金融機構，接下來或有更多境內外銀行參與。2023年中央經濟會議提到，要有效防範化解優質頭部房企風險，改善其資產負債情況，防範房地產風險仍是化解重大經濟金融風險的重中之重。

政策對房企境外債的支持早有信號，11月至今監管部門多次發聲，意圖修復內房的海外融資市場，其中龍湖（960）為首家獲內保外貸的民營房企，中銀（3988）於12月9日宣布，利用境內外市場資源，為龍湖提供7億元人民幣貸款，並於當日已提取貸款。而上周一（12日），被市場憂慮瀕臨「爆煲」邊緣的碧桂園（2007），據報獲工商銀行（1398）初步提供3億美元內保外貸，但最終金額仍未落實。

「內保外貸」是指，境內金融機構為企業在海外申請註冊的附屬企業或入股項目企業，提供擔保。

內保外貸風險高回報大
ING銀行大中華首席經濟師彭藹嬈稱，目前內房行業處於周期低谷，銀行做內保外貸存在風險，若市場給予足夠流動性，行業繼續走下坡的風險便會減少，而最有效的方式是「大家一齊做」。她指，在政策要求下，四大國有銀行及其分支行會陸續提供這項業務，若成效顯著，料會有更多合資格銀行參與。而內保外貸業務信用風險高的同時，其邊際利潤亦高，彭稱，若銀行願意在政策扶持下承擔更多風險，自然有機會賺更多。

消息：料香港四大銀行參與
內地監管機構於12月初曾要求四大國有銀行，向房企提供以國內資產做擔保的離岸貸款。人行副行長潘功勝11月亦於全國商業銀行信貸工作座談會明確提出，通過內保外貸業務跨境增信支持房企海外融資，而商業銀行境外分支要加大支持力度及加快項目落地。消息人士透露，目前有境外銀行參與洽商該項業務，料先從本港四家大銀行開始做起。

擔保涉銀行信譽 料規模受限
彭藹嬈續指，銀行做內保外貸業務，會開出擔保信用狀（Stand-By L/C），以銀行的信譽作為擔保，同時該項業務需要境內外銀行合作，應當關注外資行對合作內銀信用風險的信心程度，這視乎內銀針對房企開出擔保信用狀的規模有多大，規模愈大信心愈小，主要擔憂其行業集中度太高，而該行業又處於周期低谷。

分析：應付未來一年債可脫險
對比內保外貸金額及房企境外債規模，不難發現前者力度不算大，但市場認為其姿態很重要，為內房增添一個處理境外債的工具，行業相關人士指，這可以視作「改變遊戲規則」，雖然房企境外債規模大，但不急於立即償還，只要處理好一年或數月內的債項，幾乎可以幫助其渡過難關，逃出生天。

行業相關人士直言，「內保外貸」的資金用途較早前放鬆，房企可用作償還貸款或營運資金，惟不能於境內買地。不過，經歷行業周期變化後，房企傾向於保障流動性，料碧桂園償還1月份境外債後會保留剩餘資金，向境外投資者派定心丸，未來有機會重新發債。

優質內房企陸續獲境外融資
目前民營房企「五朵金花」，即龍湖、碧桂園、美的置業（3990）、新城（1030）、旭輝（884）中，已有兩朵獲境外融資支持，但業內人士認為，被視為模範生卻「爆煲」的旭輝較為邊緣化，其破局的關鍵在於當局是否願意出手，惟暫未見到當局出手迹象。現時房企短期流動性已得到緩解，但長遠關鍵仍在於銷售，料內房階段性周期底部已過。

前中央高員倡制定「財政四支箭」
雖然當局祭出「三支箭」圖力挽狂瀾，但前國家統計局局長邱曉華認為，金融「三支箭」誠然有利改善開發商面臨的問題，但亦建議，財政方面亦應面向消費者再射出「四支箭」，第一支箭，由各級政府集中購買及格商品房，以解決中低收入人群住房需求；第二支箭，降低商品房銷售領域的各類稅費水平；第三支箭，降低城市土地出售價格，促使樓價下降；第四支箭，冀改善居住環境及公共設施，創造更多宜居區域。