内房危机｜救市政策纷落地 四大国有行牵头做「内保外贷」 化解境外债困局

内房境外融资现曙光，继「金融16条」及境内融资「三支箭」助房企纾缓现金流压力后，针对境外融资的「内保外贷」再落地推行，为当局首次对房企庞大境外债施以援手，被外界视为「改变游戏规则」。专家分析认为，四大国有行的境外分支行，料成为首批提供「内保外贷」业务的金融机构，接下来或有更多境内外银行参与。2023年中央经济会议提到，要有效防范化解优质头部房企风险，改善其资产负债情况，防范房地产风险仍是化解重大经济金融风险的重中之重。

政策对房企境外债的支持早有信号，11月至今监管部门多次发声，意图修复内房的海外融资市场，其中龙湖（960）为首家获内保外贷的民营房企，中银（3988）于12月9日宣布，利用境内外市场资源，为龙湖提供7亿元人民币贷款，并于当日已提取贷款。而上周一（12日），被市场忧虑濒临「爆煲」边缘的碧桂园（2007），据报获工商银行（1398）初步提供3亿美元内保外贷，但最终金额仍未落实。

「内保外贷」是指，境内金融机构为企业在海外申请注册的附属企业或入股项目企业，提供担保。

内保外贷风险高回报大
ING银行大中华首席经济师彭蔼娆称，目前内房行业处于周期低谷，银行做内保外贷存在风险，若市场给予足够流动性，行业继续走下坡的风险便会减少，而最有效的方式是「大家一齐做」。她指，在政策要求下，四大国有银行及其分支行会陆续提供这项业务，若成效显著，料会有更多合资格银行参与。而内保外贷业务信用风险高的同时，其边际利润亦高，彭称，若银行愿意在政策扶持下承担更多风险，自然有机会赚更多。

消息：料香港四大银行参与
内地监管机构于12月初曾要求四大国有银行，向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。人行副行长潘功胜11月亦于全国商业银行信贷工作座谈会明确提出，通过内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资，而商业银行境外分支要加大支持力度及加快项目落地。消息人士透露，目前有境外银行参与洽商该项业务，料先从本港四家大银行开始做起。

担保涉银行信誉 料规模受限
彭蔼娆续指，银行做内保外贷业务，会开出担保信用状（Stand-By L/C），以银行的信誉作为担保，同时该项业务需要境内外银行合作，应当关注外资行对合作内银信用风险的信心程度，这视乎内银针对房企开出担保信用状的规模有多大，规模愈大信心愈小，主要担忧其行业集中度太高，而该行业又处于周期低谷。

分析：应付未来一年债可脱险
对比内保外贷金额及房企境外债规模，不难发现前者力度不算大，但市场认为其姿态很重要，为内房增添一个处理境外债的工具，行业相关人士指，这可以视作「改变游戏规则」，虽然房企境外债规模大，但不急于立即偿还，只要处理好一年或数月内的债项，几乎可以帮助其渡过难关，逃出生天。

行业相关人士直言，「内保外贷」的资金用途较早前放松，房企可用作偿还贷款或营运资金，惟不能于境内买地。不过，经历行业周期变化后，房企倾向于保障流动性，料碧桂园偿还1月份境外债后会保留剩馀资金，向境外投资者派定心丸，未来有机会重新发债。

优质内房企陆续获境外融资
目前民营房企「五朵金花」，即龙湖、碧桂园、美的置业（3990）、新城（1030）、旭辉（884）中，已有两朵获境外融资支持，但业内人士认为，被视为模范生却「爆煲」的旭辉较为边缘化，其破局的关键在于当局是否愿意出手，惟暂未见到当局出手迹象。现时房企短期流动性已得到缓解，但长远关键仍在于销售，料内房阶段性周期底部已过。

前中央高员倡制定「财政四支箭」
虽然当局祭出「三支箭」图力挽狂澜，但前国家统计局局长邱晓华认为，金融「三支箭」诚然有利改善开发商面临的问题，但亦建议，财政方面亦应面向消费者再射出「四支箭」，第一支箭，由各级政府集中购买及格商品房，以解决中低收入人群住房需求；第二支箭，降低商品房销售领域的各类税费水平；第三支箭，降低城市土地出售价格，促使楼价下降；第四支箭，冀改善居住环境及公共设施，创造更多宜居区域。