專訪｜北部都會區發展保育並存 溫文儀倡修復1000公頃紅樹林換郊野公園邊陲地建屋

土地房屋政策是歷屆政府重中之重的工作，未來政府將大力發展北部都會區；熟悉房地產及城市規劃政策的資深測量師溫文儀表示，北部都會區發展需與保育並存，建議修復約一千公頃紅樹林以換取郊野公園邊陲地建屋，同時配合修改城規條例，為未來規劃創造更好條件，以便為下一代年輕人建構宜居城市。記者 張日強 羅其軍

溫文儀接受《星島》專訪時表示，未來發展北都需要考慮如何保育，他建議本港創造約一千公頃紅樹林，並納入郊野公園範圍，以發展生態旅遊，吸引各地旅客，為將來會在北都大量增加的居住及工作人口，及早規劃提供生態康樂及旅遊設施。

未來北都將成本港房屋供應及經濟發展的兩大引擎，溫文儀為北部都會區發展建言獻策，並從多角度探討北都未來的規劃及布局，認為需要做好城市規劃工作，為下一代創造開開心心的生活，是社會應該要做的事，惟現時在土地規劃上社會有太多爭拗，是「好無必要，十分無必要」。

取消高限需符合「兩條例」

溫文儀強調，北都是本港未來一個好清晰的城市計畫，未來發展佔本港三分之一人口，故必須設立Economic index assessment（經濟指數評估），日後需要跟時間表交數，社會才會有希望，不再蹉跎歲月。另外，亦需設立一個統籌委員會，由政府、私營機構及社會人士擔任，共同商議。

現時整個北都發展計畫中，溫文儀透露，有四十二個地區已有分區計畫大綱草圖（OZP），涉及一萬八千八百公頃，上述OZP可居住約二百萬人口，目前亦達上限，只有約六成至七成人口居住，而未來北都可容納二百五十萬人，換言之，未來將有約一百萬人口將進行大遷徙，由本港不同地方搬遷至北都。

他建議在北都大規劃下，應該正着手檢視不同法例，如修改《城市規劃條例》，包括取消現行建築物高度限制，據洪水橋分區計畫大綱草圖，大部分用地設有建築物高度限制，而且政府收地有約兩成土地用於興建道路基建，他個人認為比例過多，應不超過百分之十五用於道路基建，以更多土地用於宜人設施，令土地收回有實質用途。

溫文儀認為，只有兩個情況才可設高度限制：第一是保障飛機安全；第二禁止遮天蔽日，即類似以往的街影法（以確保街道有足夠日光照射和空氣流通），不過此限制於一九八七年已取消，當時認為取消是一件好事，惟現時回想起取消街影法並不是一件好事，目前亦要受其惡果，即使在狹窄的街道上，樓宇仍然可以起到好高，令街道變得昏暗，對社會造成好大影響。若果有人要興建一幢特別高的樓宇，屆時可以再討論，否則除上述情況外，不應再設高限。

建議不超過15%作道路基建

另外，規劃難度高的綜合發展區（CDA），他建議相關制度在修訂地契時由地政總署與發展商商討，屆時決定是否加入休憩用地和其他配套設施，並不是由城規會去決定。

資料顯示，當局早於一九七六年把綜合發展區納入分區計畫大綱圖內，以促使市區重整，以及逐步淘汰互不協調及不符合規劃意向的用途。發展「綜合發展區」用地，發展商須先向城規會申請發展許可，過程中需要一併呈交「總綱發展藍圖」（MLP），申請人需要擬備有關環境、社區、交通、排水/排污和古迹文物影響評估的報告，並需交予各專家部門審批，難度高於一般規劃申請。

倡綜合發展區交地政處理

據政府公布的「北部都會區發展策略」文件，建構總面積達三萬公頃的都會區，溫文儀指，據資料整個元朗及北區合共有三萬一千二百三十公頃土地，兩者面積不同，後者多出一千二百三十公頃土地，認為「計錯數」，相信多出的面積正正符合土地供應專責小組需要尋找的用地；從中可見政府規劃零亂，強調一千二百多公頃是重要土地來源。

為下一代建構宜居城市

目前有約四千七百公頃土地並未有規劃，若將其中四百公頃發展一個如同天水圍的新市鎮，以容納三十萬人口，而餘下四千三百公頃土地並不急於規劃，留待日後由下一代自行規劃，認為不需要「明日大嶼計畫」。

溫文儀指，現時社會需要引導年輕人把握機會，同時亦需要為輕年人創造更多發展機遇，其後年輕人亦會自己創造機會，才可以令社會一直延續發展，認為是社會發展的基本方針。

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