專訪｜戴德梁行鄧淑賢 數據中心租金穩步向上 料未來一年升3%

市場進入大數據時代，數據中心於疫市下「異軍突起」。戴德梁行香港研究部主管鄧淑賢接受本報訪問時表示，科技發展一日千里，加上疫情帶動，令電子商貿發展迅速，企業對數據中心需求與日俱增，惟現今市場可作數據中心的工廈供應相當有限，市場表現呈供不應求，令數據中心於疫市下炙手可熱，買家以基構性投資者為主力，料該類物業明年整體租金上升約3%。

鄧淑賢指出，儘管受疫情及美國聯儲局加息等利淡因素洗禮，工商鋪市場觀望氣氛揮之不去，然而，全幢酒店及工廈於今年上半年仍備受追捧，因為該類物業對投資者防守力較高，據該行統計資料顯示，今年第二季逾億元大手成交金額涉183億，當中工廈物業佔47%，涉及買賣金額達86%，因工廈物業受工廈活化等政策支持，同時，隨市場已進入5G大時代，及受疫情打擊，新經濟需求如數據中心及凍倉等應運而生，備受投資者追捧，該類物業均可透過工廈改裝而成，亦因可為物業增值(Value-added)，成為基構性投資者的主要追逐目標。

此外，鄧淑賢亦指出，全幢酒店如出一轍，因可改裝作長租公寓或共享空間，為物業釋出潛在價值，帶動該類物業於上半年頻錄大手買賣。

當被問及數據中心於疫市下炙手可熱，鄧淑賢分析指，因受疫情打擊，推動電子商貿需求、亦因居家工作日趨盛行，帶動企業對網絡及數據需求上升，刺激市場對數據中心的需求於疫市下穩步上揚，然而，現今市場可作數據中心用途的工廈相當有限，政府每年推出的工業用地僅可說是翏翏可數，若以現有的工廈改裝，因數據中心需要較高的供電量及空間支緩，故一般舊式工廈不能直接改裝，市場上的同類放售物業亦相當罕有，造成市場呈不應求，料該類物業明年整體租金上升約3%。

另一方面，鄧淑賢亦為甲廈市場「把脈」，她指出，整體租務市場於今年第二季曾稍回暖，惟通關尚未有正式時間表，市場仍缺乏新動力，今年第二季市場錄負吸納量17.7萬方呎，待租率(空置樓面加於未來12個月市場放租樓面)約13.8%，加上市場正值供應高峰期，環顧今年達290萬方呎樓面出台，加上明年亦有大量樓面「排住隊」出場，故料甲廈整體待租率持續上升。

然而，受政府早前落實推出「3+4」檢疫措施，為甲廈市場釋出正面訊息，加上中資企業對中環甲廈可說「情有獨鍾」，若中港兩地於年底前可通關，料中資企業勢將「回歸」，屆時可帶動核心區甲廈租金回穩。

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