利嘉閣按揭：港銀第3季或加息0.25% 年內或加息多於一次

美國聯儲局宣布再加息0.75厘，聯邦基金利率升至介乎2.25至2.5厘，為今年內第4次加息，已累計加息2.25厘，加幅已經等同上一轉(2015-2018年)整個加息周期相同。美國聯儲局重申高度關注通脹風險，要讓通脹率回落至2%，預告仍會再加息。按利率期貨顯示，聯邦基金利率9月至少會再加0.25厘，而至年底有逾70%的機會，升至3.25至3.5厘，意味著年底前仍有1厘的加息空間。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，美國加息步伐急，港美息差擴闊，資金外流加快，目前香港銀行體系結餘已跌至約1,651億元的水平，同時拆息抽高，與樓按相關的一個月拆息已升至1.3%以上，以目前最優惠H按為H＋1.3%計算，H按已升至鎖息上限的水平。事實上，早前已有中小型銀行率先上調H按鎖息上限，上述數項皆是香港銀行快將加息的預警訊號。

黃詠欣認為目前要留意港銀行體系結餘的變化，很大機會於9月前已跌至1,000億元樓下，如若同時1個月拆息升至2厘或以上，令到最優惠利率(P)與一個月拆息的利差（Prime-HIBORspread）跌至3%以下，銀行便大機會加息。以目前情況來看，如若美國聯儲局9月再加息，香港銀行屆時跟隨加息的機會很大。參考上一轉加息周期，當時的香港銀行體系結餘跌至約760億元，同時拆息抽升至2厘以上水平，香港銀行便加息。

黃詠欣提醒短期內，即使P未上調，或會有更多銀行上調H按鎖息上限及減少H按優惠，例如會由H＋1.3%，升至H＋1.4%。即使未加息，在拆息抽升下，H按實際按息長期處於鎖息上限水平，供樓負擔也明顯有所增加，以目前平均貸款額約500萬元為例子，用最長年期30年計算，於2.5厘鎖息上限時，每月供款為19,756元，較今年1月10日1個月拆息僅0.128厘時，每月供款多約2,672元(+15.64%)。如若香港銀行於9月加息0.25厘的話，每月供款負擔將較目前2.5厘按息，增加656元，同時壓力測試下的入息要求亦增加1,315元至48,631元，有意置業人士做好預算。