利嘉閣按揭:港銀第3季或加息0.25% 年內或加息多於一次

2022-07-28 11:26

美國聯儲局宣布再加息0.75厘,聯邦基金利率升至介乎2.252.5厘,為今年內第4次加息,已累計加息2.25厘,加幅已經等同上一轉(2015-2018)整個加息周期相同。美國聯儲局重申高度關注通脹風險,要讓通脹率回落至2%,預告仍會再加息。按利率期貨顯示,聯邦基金利率9月至少會再加0.25厘,而至年底有逾70%的機會,升至3.253.5厘,意味著年底前仍有1厘的加息空間。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為,美國加息步伐急,港美息差擴闊,資金外流加快,目前香港銀行體系結餘已跌至約1,651億元的水平,同時拆息抽高,與樓按相關的一個月拆息已升至1.3%以上,以目前最優惠H按為H1.3%計算,H按已升至鎖息上限的水平。事實上,早前已有中小型銀行率先上調H按鎖息上限,上述數項皆是香港銀行快將加息的預警訊號。

黃詠欣認為目前要留意港銀行體系結餘的變化,很大機會於9月前已跌至1,000億元樓下,如若同時1個月拆息升至2厘或以上,令到最優惠利率(P)與一個月拆息的利差(Prime-HIBORspread)跌至3%以下,銀行便大機會加息。以目前情況來看,如若美國聯儲局9月再加息,香港銀行屆時跟隨加息的機會很大。參考上一轉加息周期,當時的香港銀行體系結餘跌至約760億元,同時拆息抽升至2厘以上水平,香港銀行便加息。

黃詠欣提醒短期內,即使P未上調,或會有更多銀行上調H按鎖息上限及減少H按優惠,例如會由H1.3%,升至H1.4%。即使未加息,在拆息抽升下,H按實際按息長期處於鎖息上限水平,供樓負擔也明顯有所增加,以目前平均貸款額約500萬元為例子,用最長年期30年計算,於2.5厘鎖息上限時,每月供款為19,756元,較今年1101個月拆息僅0.128厘時,每月供款多約2,672(+15.64%)。如若香港銀行於9月加息0.25厘的話,每月供款負擔將較目前2.5厘按息,增加656元,同時壓力測試下的入息要求亦增加1,315元至48,631元,有意置業人士做好預算。

 

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