中原按揭王美鳳：最快第三季港P具條件上升

1個月拆息連升10個工作天，最新報1.31%，創過去27個月新高，以H按H+1.3%計，H按息達2.61%，升穿以P按為基準之封頂息率2.5%，在封頂息率保障下，現時按息仍普遍為2.5%。中原按揭董事總經理王美鳳指出，在加息周期歷程下，銀行體系結餘已由去年高位減少近3000億元至約1652.6億元，加上在美息升勢下，港息仍明顯未追上美息升幅，港元拆息升勢將持續，今日拆息已升穿H按封頂息率，但在加P之前，供樓人士之按息仍以封頂息率(以P按為基準，現普遍為2.5%)計算，但由於穿封頂後資金成本及息率上升之壓力由銀行承擔，加上最近定存息競爭亦令資金成本上升，故不排除將再有銀行上調新造按揭客戶的H按封頂息率，以紓緩息差收窄之壓力，及減低資金成本上升之影響。

王美鳳表示，由於美國很大機會於本星期進一步大手加息0.75厘，屆時聯邦基金利率已達2.25%以上，而當1個月拆息逐步升穿1.5厘至2厘水平，及銀行結餘再顯著縮減時(尤其跌至低於千億元水平)，本港最優惠利率(P)最快於第3季內已具備條件上調；由於銀行一般不會單邊加P而是上調存貸息率，尤以具指標性的大型銀行亦會顧及上調存息的成本上升壓力，故此實際加P時間視乎銀行衡量資金成本而定，估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。(過往於2018年9月，當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘，港P開始上調)。

供樓負擔 仍屬健康低水平

王美鳳指出，今年上半年6月前按息主要徘徊在1.5%附近水平，今天市場主導之H按息升穿至觸及封頂息率，市場按息由1.5%升至2.5%，加幅1厘，每100萬按揭額(30年還款期計)之每月供款由3451元升至3951元，增加500元，供款增幅為14.5%。根據數字，今年首季新批按揭的平均「供款佔入息比率」為36%，現時按息升至2.5%計，有關供樓負擔約升至約41%，仍屬健康低水平。

王美鳳指出，不論於今年上半年按息徘徊1.5%，又或現時按息升至約2.5%，銀行計算入息要求一直是以H按封頂息率(現普遍為2.5%)計算，而壓力測試則以封頂息率加3厘計算，換言之，在最優惠利率(P)上調前，又或封頂息率上調前，按揭申請人在今年的入息要求水平其實未變，借貸能力(按現時入息可借的按揭額)亦未變。不過，由於年內有機會加P及/或加按息/封頂息，通過壓測的入息要求將會提高，有上會需求人士可加快申請按揭以免加息後入息水平提高或影響可借按揭額。