租金平使用限制少 工廈蛻變初創孵化器 文藝工作者 尋獲追夢空間

活化工廈2.0計畫下，近年各區工廈不斷轉型，規劃署早前一份研究報告揭示，工廈成為初創搖籃，吸引成立不足5年的新創企業進駐。多名科技業界指出，與科學園、商廈相比，工廈租金便宜一大截，加上使用限制較少，尤其適合需要長時間工作及用電的科企，不少初創企業在孵化計畫完結後，都會轉租工廈單位。科企以外，近年愈來愈多文化藝術工作者，在工廈租置工作室，選址火炭、荃灣、東九龍等地區。另一邊廂，一些興趣班導師正計畫從工廈搬到商廈，以作長遠發展。 

上月規劃署發表新一份《全港工業用地分區研究報告》，披露本港工業樓宇數目明顯減少，其中不少工廈已部分或整幢改裝及重建，作非工業用途。報告首次提到，全港逾7.6萬個工廈單位中，由逾萬個成立不足5年的初創公司使用，佔整體數字約1成4，反映工廈已成為初創搖籃。

近年科學園的創科空間面臨飽和，加上租金高昂，科培網絡會長李治緯坦言，很多從科學園培育計畫畢業的初創公司，礙於租金問題，會搬到觀塘、火炭等工廈單位。另外，一些初創公司因無法在科學園租地方，需直接向外租工廈單位，「《施政報告》提出構建的新田科技城，面積等於數個科學園的大小，希望屆時租金會便宜一些。」

科學園租金追貼甲級商廈

生物科技公司「水中銀」是科學園租戶之一，其首席執行官杜偉樑表示，近年科學園已追貼甲級寫字樓的租金，欠缺資金的初創企業完成資助項目後，往往難以負擔如此高昂的資金，「基本有三四成初創完成孵化後，就會搬去工業區。」以他觀察，至少30家從事生物科技、IT、軟件開發等初創，已移師工廈繼續科研及進行半生產工序。

杜偉樑提到，雖然園內的培育計畫申請門檻提高，但每年仍有大批新申請盼能進駐科學園，令園內空間需求愈見緊絀，「因為供求問題，好多時只是租到hot desk（無固定辦公桌），而非一個單位。」他不諱言，即使在科學園有實力的租戶亦難以擴充發展，需要出外尋找地方，以其公司為例，由於實驗室空間在園內「一位難求」，目前已到廣州開設辦公室。

香港創科發展協會主席陳迪源認同，對於從科學園孵化的初創企業而言，園內租金並不吸引，因而搬到沙田、荃灣等工業區，「與商廈、服務式辦公室比較，在工廈加班不需要額外支付冷氣費，對工作時間長的創科行業來說，有實際需要。」他續指，不少共享空間都在工廈內，故吸引較多初創並不出奇。

李治緯知悉，一些從事軟件開發和電子硬件等科技公司，都會租用葵涌工廈。資料圖片

 

工廈交通便利 易招募員工

事實上，不少上市公司的科技部門亦在工廈開設辦公室，李治緯知悉，一些從事軟件開發和電子硬件相關行業的科技公司，都會租用葵涌工廈，原因在於尺租便宜，可花錢大裝修，加上靠近港鐵站，交通方便，「員工較容易上班，招募新同事比較容易。」

隨着雲端服務愈趨普及，近年愈來愈多數據中心進駐工業區。《研究報告》發現，全港數據中心逾74萬平方米樓面面積中，有5成2來自工廈，集中於葵涌及荃灣地區。李治緯指出，近年很多大公司在港均有自租地方置放伺服器，甚至開設數據中心，例如國際知名的數據中心服務供應商Equinix，「他們要滿足很多安全安求，例如要在香港分散地點設數據中心。這些大型數據中心選址一般會靠近海邊的光纖電纜。」

科企以外，近年愈來愈多來自文化藝術界的初創單位，進駐各區工廈。於火炭工業區從事木藝工作的吳先生表示，近年不少文化藝術工作者租用工廈單位設工作室，或用來舉辦各類型興趣班。他以火炭工業區為例，周邊不少租戶均有辦興趣班，以支撐租金及糊口，「他們多數主打皮革、木藝、陶瓷等。」

吳先生明言，租金低、位置方便，是他租用火炭區的工廈的主要原因，「大概1.1萬至1.2萬元，便可租到700呎的單位，與朋友夾租後更可分擔租金壓力。」吳先生補充，上述兩點，相信同樣是近年不少藝文界朋友選擇工廈的原因。被問到能否糊口，他指要視乎興趣班原本的吸引力，但一般能做到收支平衡，並形容工廈對他們來說是福地。

活化工廈恐令租金上漲

不過非所有工廈使用者均認同政府的工廈活化計畫，其中從事劇場及音樂創作的陳先生，現與好友於沙田的工業區租置單位做創作，每月花費5千至6千元左右。他批評，政府口中的活化其實將工廈「再商業化」、「士紳化」，同時有機會令工廈租金提升，進一步扼殺他們生存空間，直指「會把現狀搞得更差。」

據了解，工廈除了吸引一班藝術創作者外，近年一些影音製作、廣告、文娛界別的初創人士，亦在香港各區的工廈設辦公室或工作室等，當中以九龍東、荃灣及葵涌為主。雖然有人樂意遷入工廈創業，但也有創業者表示計畫遷走。有於工廈教班的瑜伽導師透露，因擔心違反工廈使用等條例，他們正把興趣班陸續遷往鄰近市區的商廈繼續發展，惟租金問題成他們主要考慮因素。

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