【來論】建設宜居香港 房屋政策盼創新

　　最新的長遠房屋策略周年報告中，未來十年的房屋總供應量仍然未變。與此同時，過去一年，包括劏房在內的不適切居所數量繼續明顯上升，公屋輪候時間、樓價收入比率等皆創新高，嚴峻的房屋問題繼續百上加斤。居住質素是建設宜居城市的最基本要求，扭轉土地房屋困局已經急如星火，政策必須要有飛躍式創新，不要讓建設宜居成為市民遙不可及的夢想。
    香港人均居住面積僅一百六十一平方呎，這一點稱不上宜居，與發達經濟體的地位更不相稱。長策推出已將近十年，總計建屋量相比目標還有不小的差距，居住問題仍在日趨惡化。公屋輪候時間當下已達五點九年，創二十二年新高；不適切居所數量和增幅也達到長策新高。私樓樓價與收入比率攀升至十九點六，是一九九七年以來最高，收入槓桿比率也達到百分之九十一點八，可見市民供樓負擔相當沉重。房屋政策甚至到了研究「劏房租管」及考慮設立私樓最低面積，政策目標已經退無可退。
　　因此接下來的五年及至十年，土地供應及建屋速度要奮起直追，不但要努力完成長策目標，也要努力補齊過往落後的進度。長策的推進方式屬「頭輕尾重」，前後五年期分別是供應總目標的三分一及三分二。然而後五年期所需土地，大部分仍處於造地、研究階段，還存在諸多不確定因素；興建私樓所需土地，目前也未完全有着落。除此之外，過去八年一共十四萬個公私營房屋單位未如期落成，如由未來十年平攤，公私營房屋年均還要再增加一點四萬個。再結合過去多年公屋年均落成情況，不難發現，政策和措施如果沒有巨大的改變和創新，恐怕難以完成這般艱巨的任務，實現增加居住面積一至兩成的願景更會難上加難。
　　有見及此，有如下建議。首先，土地房屋等有關政策由發展局、運房局和轄下多個部門分頭負責，跨部門合作的默契對於政策效果至為重要。發展局、運房局及轄下的各部門，更需要就覓地建屋的中短期目標做好政策統籌與協調，起碼要統一中短期政策目標，令土地供應速度和建屋目標保持平衡。還要定期對中短期目標進行有效的檢討，如進展緩慢，需要及時檢視問題，並調整政策和措施。
　　第二，繁瑣的土地開發程序是拖慢土地供應速度的主要因素，但拆遷、安置、補償、補地價等不可控因素，隨時可能爭拗多年，對土地供應速度的影響亦不能輕視。政府接下來仍要繼續精簡流程，加快審批效率。但不能不設目標，僅僅盡可能精簡是不夠。要以目標為本，比如現時僅土地改劃一項，平均需時便可達四至五年，那麼要將各類程序總耗時縮短一半或三分一作為目標，然後據此考慮如何精簡、合併。另一方面，也要繼續創新涉及安置、補償、補地價等問題的具體措施並盡快推出，令政府與持分者可高效達成共識，化解爭拗。
　　第三，唯有既快又多的增加土地供應，才有可能滿足土地需求而同時抑制過高的樓價。那麼北部都會區和大規模填海必須同步推動，缺一不可。尤其是長策中提到的三百五十公頃建屋土地，多數屬於北部都會區，所以應該盡快制定詳細的發展規劃，特別是要將《施政報告》中提到的可額外開拓用作住宅和產業用途的六百公頃土地盡快落實。填海能夠提供大量平整土地，又不涉及複雜的程序，那麼包括明日大嶼、東涌填海等各類填海項目更要加緊推進，力爭盡早有土地推出供應。
　　除此之外，特區政府務必加快推進其他所有土地發展計畫，包括新發展區、土地改劃、鐵路上蓋，以及市區重建，鼓勵私人參與興建資助房屋、土地共享先導計畫等等，盡一切可能增加土地房屋供應。行政長官早前表示，香港參與建設大灣區需要「四新四通」。其實，當中的空間拓新、觀念更新、政策創新、機制革新亦是解決土地房屋等深層次矛盾和建設宜居城市所必須的精神。

　　思路研究會