【新聞追擊】港島延綫前車可鑑 屯馬綫鋪租難大升

2021-07-06 07:14

地產業界提到,本港接連遇社運及疫情,近數年的港鐵效應較短暫,租金上調幅度不算大。
地產業界提到,本港接連遇社運及疫情,近數年的港鐵效應較短暫,租金上調幅度不算大。

每當新鐵路綫通車,緊隨而來均是鐵路站附近商鋪大幅加租,正如最近屯馬綫全綫通車,有沿綫商戶已叫苦連天,不過亦有九龍城及土瓜灣鋪租不升反跌,升勢不如預期。翻查已通車數年的港島西延綫及南港島綫一帶,或可得到一點啟示。有熟悉行情的地產業界指,當初有業主以為「有肉食」將租金抬高,豈料無人接手頓成吉鋪,加上社會運動及新冠疫情接連衝擊,消費意欲減,變相大削商鋪升值空間,業界直言,「對舊區而言,新鐵路只代表有多一種交通工具,未必區區升值」,又預計屯馬綫沿綫店鋪升幅將現滯後情況。記者 陳倩婷 林紫晴

港島西延綫及南港島綫分別在一四至一六年間通車,受惠於通車前後「炒概念」,西環一帶隨即「變天」。中西區區議員張啟昕透露,整個社區面貌在通車前一、兩年起出現變化,舊區老店倒閉換來新式餐廳,有業主為牟利,不惜大幅加租逼走非食肆,如將車房轉租予餐廳營運,租金跳升數倍,「唐樓底的車房月租約萬多元,轉租給餐廳可開價四至五萬元。」

業主抬價無人承租變吉鋪

  惟城西關注組成員張朝敦留意到,有部分業主「企得太硬」終出事:「山道曾有士多因加租倒閉,但後來該鋪位無人接手變吉鋪。」地產業界亦知悉此現象,利嘉閣(工商鋪)地產高級營業董事鄭得明直言,部分業主於通車前以為「有肉食」遂加租,但實際上鐵路熱潮未必持續到長時間,「一般是近主要街道、市中心的鋪位才有得加」,而數據上亦未見西環過去數年的鋪租有大幅度上漲,有租予酒樓的鋪位於通車後一度加租,其後回跌至通車前水平(見表一)。

社運加新冠疫情礙消費力

  美聯物業助理營業董事謝錦成則指出,自堅尼地城與市區的距離拉近後,不少在中環上班的外籍人士遷入,社區內的西式餐廳應運而生,形同「小蘇豪」一樣,但西區鋪租較通車前僅略升百分之十五,源於通車後數年間經歷社會運動及新冠肺炎疫情,消費力下跌。

  除商鋪之外,住宅市場亦一度受惠於通車效應,謝錦成指,西區有部分新樓盤在通車之後落成,由於新樓鄰近車站出口,起初帶動租金上升:「以翰林峰為例,最高峰平均呎租可達一百元,現時已回落至約八十二元。」他解釋社運之後有外資公司撤資,變相外籍租客減少,疫情亦令來港讀書的內地人數下跌。28Hse香港屋網的成交數據顯示,堅尼地城的細價老牌屋苑嘉輝花園,一三年底平均實呎約一萬二千元,至一五年二月呎價攀上逾一萬六千元,升幅約三成三(見表二)。

  港島南住宅樓價同錄升幅,數據顯示海怡半島樓價於通車後錄升幅近百分之十一。南區區議員林浩波也引述地產經紀指,通車後海怡半島住宅租金一度上調三分一,至爆發疫情才回落。至於區內商場租金變動,他表示,商場主要服務區內居民,需求較穩定,通車前後的租金升跌不太明顯,但因應疫情,部分連鎖店及銀行,由大鋪搬細鋪,甚至結業收場。

商場大執位逼走舊商戶

  同樣位於鴨脷洲的利東邨,自一六年起由港鐵接通。南區區議員陳欣兒直言,早於通車前一年,邨內街市開始翻新,商場營辦商及後又易手,故已多次加租逼走舊商戶,改由多家新連鎖店進駐,以迎接搭港鐵而來的街客,「利東靠近玉桂山,近年周末的確多了行山客。」目前利東商場正進行翻新,將增設冷氣、扶手梯等,陳欣兒知悉,商戶已收到加租通知,惟部分舊鋪擔心要花錢裝修,很可能不會再租。

  上述的加租效應固然亦曾在九龍城及土瓜灣一帶浮現,有報道指,九龍城的食肆大呻於三年前已被大幅加租近四成,不過最新數據顯示,九龍城及土瓜灣一帶的有鋪位差餉估值不升反跌,按年跌幅約一成。

  有地產業界認為,屯馬沿綫新站鋪租回落,或受該區的地理因素所限。謝錦成分析指,西環與核心商業區距離不遠,故得以「變天」,但最新通車的屯馬綫沿綫多為舊區,「對舊區而言,新鐵路只代表有多一種交通工具。」他估計最終或只得土瓜灣受惠,「區內仍有售價一千萬以下的兩房單位,或吸引部分啟德區客戶轉投。」

屯馬綫舊區鋪租升幅有限

  鄭得明則認為疫情下加租的空間不大,屯馬綫局部通車已逾一年,惟未聞顯徑站及啟德站附近的鋪租上升,主要是住宅租售盤或受鐵路帶動。

  萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,根據近年港島綫西延、南港島綫開通的經驗,未通車前住宅價值會先提升,之後店鋪租金亦會升價,惟土瓜灣及九龍城區的鋪位,其租金水平卻出現不升反跌的怪現象,他預計將現加租滯後情況,「屯馬綫在疫情下開通,可能要到明年或後年,才有通車效應。」

全文刊《星島日報》

港鐵屯馬綫上月全綫通車,沿綫商戶憂鋪租受「港鐵效應」影響而急升。
港鐵屯馬綫上月全綫通車,沿綫商戶憂鋪租受「港鐵效應」影響而急升。

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