【新聞追擊】港島延綫前車可鑑 屯馬綫鋪租難大升

每當新鐵路綫通車，緊隨而來均是鐵路站附近商鋪大幅加租，正如最近屯馬綫全綫通車，有沿綫商戶已叫苦連天，不過亦有九龍城及土瓜灣鋪租不升反跌，升勢不如預期。翻查已通車數年的港島西延綫及南港島綫一帶，或可得到一點啟示。有熟悉行情的地產業界指，當初有業主以為「有肉食」將租金抬高，豈料無人接手頓成吉鋪，加上社會運動及新冠疫情接連衝擊，消費意欲減，變相大削商鋪升值空間，業界直言，「對舊區而言，新鐵路只代表有多一種交通工具，未必區區升值」，又預計屯馬綫沿綫店鋪升幅將現滯後情況。記者 陳倩婷 林紫晴

港島西延綫及南港島綫分別在一四至一六年間通車，受惠於通車前後「炒概念」，西環一帶隨即「變天」。中西區區議員張啟昕透露，整個社區面貌在通車前一、兩年起出現變化，舊區老店倒閉換來新式餐廳，有業主為牟利，不惜大幅加租逼走非食肆，如將車房轉租予餐廳營運，租金跳升數倍，「唐樓底的車房月租約萬多元，轉租給餐廳可開價四至五萬元。」

業主抬價無人承租變吉鋪

　　惟城西關注組成員張朝敦留意到，有部分業主「企得太硬」終出事：「山道曾有士多因加租倒閉，但後來該鋪位無人接手變吉鋪。」地產業界亦知悉此現象，利嘉閣（工商鋪）地產高級營業董事鄭得明直言，部分業主於通車前以為「有肉食」遂加租，但實際上鐵路熱潮未必持續到長時間，「一般是近主要街道、市中心的鋪位才有得加」，而數據上亦未見西環過去數年的鋪租有大幅度上漲，有租予酒樓的鋪位於通車後一度加租，其後回跌至通車前水平（見表一）。

社運加新冠疫情礙消費力

　　美聯物業助理營業董事謝錦成則指出，自堅尼地城與市區的距離拉近後，不少在中環上班的外籍人士遷入，社區內的西式餐廳應運而生，形同「小蘇豪」一樣，但西區鋪租較通車前僅略升百分之十五，源於通車後數年間經歷社會運動及新冠肺炎疫情，消費力下跌。

　　除商鋪之外，住宅市場亦一度受惠於通車效應，謝錦成指，西區有部分新樓盤在通車之後落成，由於新樓鄰近車站出口，起初帶動租金上升：「以翰林峰為例，最高峰平均呎租可達一百元，現時已回落至約八十二元。」他解釋社運之後有外資公司撤資，變相外籍租客減少，疫情亦令來港讀書的內地人數下跌。28Hse香港屋網的成交數據顯示，堅尼地城的細價老牌屋苑嘉輝花園，一三年底平均實呎約一萬二千元，至一五年二月呎價攀上逾一萬六千元，升幅約三成三（見表二）。

　　港島南住宅樓價同錄升幅，數據顯示海怡半島樓價於通車後錄升幅近百分之十一。南區區議員林浩波也引述地產經紀指，通車後海怡半島住宅租金一度上調三分一，至爆發疫情才回落。至於區內商場租金變動，他表示，商場主要服務區內居民，需求較穩定，通車前後的租金升跌不太明顯，但因應疫情，部分連鎖店及銀行，由大鋪搬細鋪，甚至結業收場。

商場大執位逼走舊商戶

　　同樣位於鴨脷洲的利東邨，自一六年起由港鐵接通。南區區議員陳欣兒直言，早於通車前一年，邨內街市開始翻新，商場營辦商及後又易手，故已多次加租逼走舊商戶，改由多家新連鎖店進駐，以迎接搭港鐵而來的街客，「利東靠近玉桂山，近年周末的確多了行山客。」目前利東商場正進行翻新，將增設冷氣、扶手梯等，陳欣兒知悉，商戶已收到加租通知，惟部分舊鋪擔心要花錢裝修，很可能不會再租。

　　上述的加租效應固然亦曾在九龍城及土瓜灣一帶浮現，有報道指，九龍城的食肆大呻於三年前已被大幅加租近四成，不過最新數據顯示，九龍城及土瓜灣一帶的有鋪位差餉估值不升反跌，按年跌幅約一成。

　　有地產業界認為，屯馬沿綫新站鋪租回落，或受該區的地理因素所限。謝錦成分析指，西環與核心商業區距離不遠，故得以「變天」，但最新通車的屯馬綫沿綫多為舊區，「對舊區而言，新鐵路只代表有多一種交通工具。」他估計最終或只得土瓜灣受惠，「區內仍有售價一千萬以下的兩房單位，或吸引部分啟德區客戶轉投。」

屯馬綫舊區鋪租升幅有限

　　鄭得明則認為疫情下加租的空間不大，屯馬綫局部通車已逾一年，惟未聞顯徑站及啟德站附近的鋪租上升，主要是住宅租售盤或受鐵路帶動。

　　萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，根據近年港島綫西延、南港島綫開通的經驗，未通車前住宅價值會先提升，之後店鋪租金亦會升價，惟土瓜灣及九龍城區的鋪位，其租金水平卻出現不升反跌的怪現象，他預計將現加租滯後情況，「屯馬綫在疫情下開通，可能要到明年或後年，才有通車效應。」

全文刊《星島日報》